相続税評価額の計算方法：路線価と借地権、どっちが正解？賃貸中の土地の相続税対策

相続税評価額の計算：路線価と借地権の関係

相続税の評価額を計算する際には、土地の評価方法として「路線価方式」が用いられることが一般的です。（路線価方式：国税庁が毎年公表する路線価表に基づいて土地の価格を評価する方法）質問者様の土地は、他人が建物を建てて居住している借地権（借地権：土地を借りて建物を建てる権利）が存在する状態です。この場合、路線価をそのまま適用するのではなく、借地権の評価を考慮する必要があります。

今回のケースへの具体的な回答

質問者様の土地は、借地権が設定されているため、路線価に面積をかけて単純に6割をかける計算方法は誤りです。 銀行の担当者の方がおっしゃっていた「路線価×面積×4割」が正しい計算方法です。これは、借地権の評価を考慮した結果導き出される数字です。借地権がある土地の相続税評価額は、路線価をそのまま使うのではなく、借地権割合を考慮した「路線価×面積×（1-借地権割合）」で計算されます。この場合の借地権割合は6割なので、1-0.6=0.4となり、4割が評価額となります。

相続税評価における借地権の扱い

借地権は、土地の所有権とは別の権利です。土地の所有者は地主、建物を建てて住んでいる人は借地人となります。借地権は、借地人が土地を借りて建物を建て、使用できる権利です。相続税評価においては、この借地権の価値を差し引いて、土地の評価額を算出します。

誤解されがちなポイント：路線価と実勢価格の違い

路線価はあくまでも「標準的な土地価格」であり、必ずしも土地の実際の取引価格（実勢価格）と一致するとは限りません。立地条件や地盤状況、周辺環境などによって、路線価と実勢価格には差が生じることがあります。相続税評価では、路線価を基準に様々な修正が行われますが、借地権の存在はその大きな修正要因の一つです。

実務的なアドバイス：専門家への相談

相続税の申告は複雑で、専門知識が必要となります。今回のような借地権のある土地の評価は特に複雑なため、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、土地の状況を正確に把握し、最適な評価方法を選択し、相続税額の計算、申告手続きを適切に行います。

専門家に相談すべき場合

* 土地の状況が複雑な場合（例えば、複数の借地権が存在する場合など）
* 相続税申告に自信がない場合
* 少しでも税負担を軽減したい場合

これらの場合は、専門家の助言を受けることで、より正確な評価を行い、税負担の軽減に繋がる可能性があります。

まとめ：相続税評価額計算のポイント

借地権のある土地の相続税評価額は、路線価に面積をかけて単純に6割をかけるのではなく、借地権割合を考慮した計算を行う必要があります。今回のケースでは、路線価×面積×4割が正しい計算方法です。相続税申告は複雑なため、専門家への相談がおすすめです。正確な評価とスムーズな申告手続きのため、税理士などの専門家にご相談ください。 疑問点があれば、遠慮なく専門家に確認しましょう。