相続財産分割：評価額と実情価格、どちらで公平に分け合う？不動産相続の落とし穴と解決策

相続財産の評価方法：評価額と時価の違い

相続財産の分割は、原則として「時価」で行われます。 「評価額」は、固定資産税の算定に使われるもので、必ずしも不動産の実際の市場価値（時価）を反映しているとは限りません。一方、「実情価格」とは、一般的に市場で取引される価格、つまり時価を指します。相続税の申告においては、路線価（国税庁が定める土地の価格）や類似物件の取引事例などを基に、不動産の時価を算定します。 そのため、評価額よりも実情価格の方が高くなることは珍しくありません。

相続財産分割における時価の算定方法

相続財産を分割する際には、相続税申告書に記載された時価を基準とすることが一般的です。 この時価は、専門家の協力を得て算定するのが理想的です。 不動産鑑定士（不動産の価値を専門的に評価する国家資格者）に依頼することで、より正確な時価を算出できます。 相続税申告の際には、税務署に提出する必要があります。

相続税法における不動産の評価

相続税法では、不動産の評価は「路線価」や「倍率」を用いて行われます。路線価は、国税庁が毎年公表する土地の価格です。この路線価に、建物の構造や築年数などを考慮した倍率をかけることで、不動産の時価を算出します。ただし、路線価はあくまで標準的な価格であり、実際の市場価格とは異なる場合があります。 そのため、より正確な評価を行うためには、不動産鑑定士による鑑定が必要となるケースもあります。

評価額と実情価格のずれ：よくある誤解

相続において、評価額と実情価格のずれを理解せずに分割を進めると、相続人間に不公平感が生じる可能性があります。 評価額は税金計算のための数値であり、不動産の真の価値を必ずしも反映していない点に注意が必要です。 実情価格を正確に把握するために、不動産鑑定士による評価を依頼することを強くお勧めします。

相続財産分割における実務的なアドバイス

相続財産の分割は、相続人間で話し合って決めることが基本です。 しかし、話し合いがまとまらない場合や、不動産の評価額に大きな相違がある場合は、弁護士や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、公正な分割方法を提案し、相続手続きを円滑に進めるためのサポートをしてくれます。 分割方法としては、現金の授受による調整、不動産の分割、売却による現金化など、様々な方法があります。

専門家への相談が必要なケース

相続財産に高額な不動産が含まれる場合、相続人間で意見が対立する場合、相続税の申告が複雑な場合などは、専門家への相談が不可欠です。 弁護士は相続手続き全般をサポートし、税理士は相続税の申告をサポートします。 不動産鑑定士は不動産の時価を正確に評価します。 専門家の適切なアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、円満な相続を実現できます。

まとめ：公平な相続財産分割のためのポイント

相続財産分割においては、評価額ではなく、時価を基準とするのが一般的です。 不動産の時価を正確に把握するために、不動産鑑定士による評価を依頼することが重要です。 相続人間で話し合いがまとまらない場合や、複雑なケースでは、弁護士や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家の力を借りることで、公平かつ円滑な相続手続きを進めることができます。 相続は人生における大きな出来事であり、専門家のサポートを受けることで、安心して手続きを進めることができるでしょう。