相続農地の分筆：農地転用は本当に必要？畑のまま分割する方法を徹底解説

【背景】
* 相続で姉弟で共有している畑を相続しました。
* 将来のトラブル防止のため、共有状態から単独所有に分割したいと考えています。
* 姉は将来、住宅を建築する予定で、ハウスメーカーから委託された土地家屋調査士に分割手続きを依頼しています。

【悩み】
土地家屋調査士の方から、農地を分割するには農地転用（農地以外の用途への変更）が必要と言われました。しかし、私は今後も畑として利用したいので、農地転用によって固定資産税の評価額が上がってしまうのではないかと心配です。農地を分割するのに、農地転用は本当に必要なのでしょうか？

農地転用は必ずしも必要ありません。分筆登記と農地転用は別手続きです。

1. 農地分筆と農地転用の基礎知識

まず、重要なのは「農地分筆」と「農地転用」は別々の手続きであるということです。

* **農地分筆（nounchi bunpitsu）**: 一つの農地を複数の区画に分割する手続きです。これは、所有権の分割や土地の形状変更など、様々な理由で行われます。
* **農地転用（nounchi tenyou）**: 農地を宅地、工場用地、駐車場など、農地以外の用途に変更する手続きです。これは、農地法（農業振興地域における農地の転用を規制する法律）に基づいて行われ、都道府県知事の許可が必要です。

今回のケースでは、姉弟で共有している農地を単独所有に分割したいという状況です。これは農地分筆に該当します。農地を分割するだけであれば、必ずしも農地転用を行う必要はありません。

2. 今回のケースへの直接的な回答

あなたのケースでは、畑をそのまま維持したまま分割することが可能です。土地家屋調査士の方の説明に誤解があるか、あるいは、姉が住宅を建築する部分のみを農地転用し、あなたの部分は農地として維持するという二段階の計画になっている可能性があります。

3. 関係する法律や制度

関係する法律は主に農地法です。農地法は、農地の保全を目的として、農地の転用を規制しています。しかし、農地の分筆自体は、農地法の許可を必要としません。ただし、分筆によって新たに生じる区画が、農地法の規制対象となる場合があります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「農地を分けるには農地転用が必要」という誤解は、農地転用と分筆登記の手続きを混同していることが原因です。分筆登記は、土地の所有権の分割を登記簿に反映させる手続きであり、土地の用途変更とは直接関係ありません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

土地家屋調査士の方に、農地転用せずに分筆登記を行う方法について、改めて確認することをお勧めします。もし、農地転用を前提とした説明しかされない場合は、別の土地家屋調査士に相談することを検討しましょう。

例えば、あなたの畑と姉の建築予定地を明確に区画し、それぞれの区画を個別に測量（sokuryou：土地の面積や境界を測定すること）し、分筆登記を行います。あなたの畑の部分は、農地としてそのまま残ります。姉の建築予定地は、その後、別途農地転用の手続きが必要となります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

土地家屋調査士の説明に納得できない場合、または手続きに不安がある場合は、弁護士や農業関係の専門家（農業委員会など）に相談することをお勧めします。専門家は、法律的な観点から適切なアドバイスをしてくれます。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

農地分筆と農地転用は別の手続きです。農地を分割するだけであれば、農地転用は必ずしも必要ありません。土地家屋調査士の方とよく話し合い、あなたの意向を明確に伝えましょう。必要であれば、他の専門家にも相談することを検討してください。固定資産税の評価額についても、税務署に問い合わせて確認することをお勧めします。