破産時のマンション売却：任意売却と競売、どちらを選ぶ？住宅ローン残高との関係も解説

【背景】

自己破産（さいこはさん）することになった。
所有しているマンションを売却する必要がある。
マンションの相場価格は、住宅ローンの残高を下回っている。
住宅ローンは、住宅金融公庫（じゅうたくきんゆうこうこ）と銀行から借りている。

【悩み】

任意売却（にんいばいきゃく）と競売（きょうばい）のどちらを選ぶべきか迷っている。
住宅金融公庫と銀行へのローンの返済（へんさい）について、どのように考えればよいか知りたい。

任意売却がおすすめです。債権者（さいけんしゃ）との交渉（こうしょう）がスムーズに進み、高く売れる可能性があります。

テーマの基礎知識：任意売却と競売とは？

マンションを売却する方法には、大きく分けて「任意売却」と「競売」の2つがあります。どちらも、住宅ローンが払えなくなった場合に、マンションを手放すための手段です。

任意売却とは、住宅ローンの債権者（金融機関など、お金を貸した人）の同意を得て、通常の不動産売買（ふどうさんばいばい）のように、市場でマンションを売却する方法です。売却価格は、市場の相場（そうば）を参考に、買主（かいぬし）との交渉によって決まります。

競売とは、裁判所（さいばんしょ）が主導して、マンションを売却する手続きです。債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所が競売の手続きを開始します。競売では、入札（にゅうさつ）によって最も高い価格をつけた人が購入者となります。

今回のケースへの直接的な回答：どちらを選ぶべきか？

今回のケースでは、任意売却を選択することをおすすめします。理由はいくつかあります。

まず、任意売却は、競売よりも高い価格で売れる可能性があります。競売の場合、市場価格よりも低い価格で落札されることが多いです。これは、競売物件（けいばいぶっけん）は、買主にとってリスクが高いと見なされるためです。

次に、任意売却は、債務者（さいむしゃ、お金を借りた人）の負担を軽減する可能性が高いです。任意売却で売却益（ばいきゃくえき）が出れば、それを住宅ローンの返済に充てることができます。また、任意売却では、残った債務の返済方法について、債権者と交渉することができます。自己破産の手続きをスムーズに進めるためにも、任意売却の方が有利です。

ただし、任意売却を行うためには、債権者の同意が必要になります。債権者が同意しない場合、競売の手続きが開始されます。

関係する法律や制度：自己破産と債権者の権利

今回のケースでは、自己破産という手続きが関わっています。自己破産は、借金（しゃっきん）を返済できなくなった人が、裁判所に申し立てを行い、借金の返済を免除してもらう手続きです（一部例外あり）。

自己破産の手続きを行うと、所有している財産（マンションなど）は、原則として処分（しょぶん）され、債権者への返済に充てられます。このとき、マンションの売却方法として、任意売却と競売が選択肢となります。

債権者には、担保権（たんぽけん）という権利があります。担保権とは、債務者がお金を返済できなくなった場合に、債権者が優先的に弁済（べんさい）を受けられる権利です。住宅ローンを借りる際に、マンションを担保（たんぽ）に設定している場合、債権者は担保権を行使して、マンションを競売にかけることができます。

誤解されがちなポイントの整理：売却価格と残債務の関係

今回のケースでは、マンションの相場価格が、住宅ローンの残高を下回っています。この場合、売却しても住宅ローンを完済（かんさい）することはできません。この状況を「オーバーローン」と呼びます。

オーバーローンの場合、任意売却で売却益が出ても、住宅ローンの全額を返済することはできません。残った債務は、自己破産の手続きの中で処理されることになります。

競売の場合も、売却価格が住宅ローンの残高を下回る可能性があります。その場合、残った債務は、債権者からの請求を受けることになりますが、自己破産の手続きを行うことで、返済義務を免除される可能性があります。

また、住宅金融公庫と銀行の両方から住宅ローンを借りている場合、それぞれが債権者となります。売却代金は、それぞれの債権者の債権額に応じて、按分（あんぶん）されます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：任意売却の流れ

任意売却を行う場合、以下のような流れで手続きが進みます。

債権者への相談：まずは、住宅ローンの債権者である住宅金融公庫や銀行に、任意売却を検討していることを相談します。
専門家の選定：任意売却は専門的な知識が必要となるため、不動産業者（ふどうさんぎょうしゃ）や弁護士（べんごし）などの専門家に相談し、サポートを受けることをおすすめします。
売却活動：専門家の協力を得ながら、マンションの売却活動を行います。
売買契約：買主が見つかり、売買価格などの条件が合意（ごうい）したら、売買契約を締結（ていけつ）します。
決済・引き渡し：売買代金が支払われ、マンションを買主に引き渡します。
残債務の処理：売却代金で住宅ローンを完済できない場合、残った債務の処理について、債権者と交渉します。自己破産の手続きを行う場合は、弁護士と連携して進めます。

任意売却では、債権者との交渉が重要になります。専門家のアドバイスを受けながら、債権者との合意形成を目指しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の理由から、専門家への相談が不可欠です。

自己破産の手続き：自己破産の手続きは、専門的な知識が必要になります。弁護士に相談し、手続きをサポートしてもらいましょう。
任意売却の交渉：任意売却では、債権者との交渉が重要になります。不動産業者や弁護士に相談し、交渉を有利に進めましょう。
住宅ローンの処理：住宅ローンの残債務の処理についても、専門家の助言（じょげん）が必要です。

専門家は、あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスやサポートを提供してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、自己破産に伴いマンションを売却する場合、任意売却を選択することをおすすめします。

任意売却は、競売よりも高く売れる可能性があります。
債権者との交渉が重要であり、専門家のサポートが不可欠です。
自己破産の手続きと並行して、専門家と連携して進めましょう。

今回の情報が、あなたの問題解決の一助となれば幸いです。