確定測量は売主・買主どちらが先？契約違反と違約金のリスクを解説

質問の概要

【背景】

不動産売買を検討中。
確定測量（土地の正確な境界線を測る作業）を、売買契約の前に行うべきか、買主が決まってから行うべきか迷っている。
知恵袋では、確定測量を契約後に行い、隣地者（隣の土地の所有者）が境界に合意しない場合、売主が契約違反となり、違約金（売買価格の20%）を支払う可能性があると知った。
不動産屋からは、確定測量前に仮測量（簡易的な測量）を行い、買主が決まってから確定測量をする方が良いとアドバイスされた。万が一、実測値と仮測量値が異なっても、その旨を契約に記載すれば問題ないとのこと。

【悩み】

確定測量を先に行うと、隣地者とのトラブルで違約金が発生するリスクがある。
不動産屋のアドバイス通り、買主が決まってから確定測量を行うと、違約金のリスクを回避できるのか？
どちらの方法が安全なのか、判断に迷っている。

確定測量は、売買契約前に済ませるのが安全。契約後のトラブル回避のため、事前に専門家と相談しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：確定測量とは？

土地の売買において、確定測量は非常に重要な手続きです。確定測量とは、土地の正確な境界線を確定するために行う測量のことです。具体的には、土地家屋調査士（土地や建物の調査・測量を行う専門家）が、隣接する土地の所有者（隣地者）と立ち会って境界を確認し、その結果を測量図にまとめる作業を指します。

この測量図は、不動産登記（土地の権利関係を公的に記録すること）の際に必要となり、将来的な境界紛争（土地の境界を巡る争い）を未然に防ぐ役割を果たします。確定測量を行うことで、土地の正確な面積や形状が明らかになり、安心して取引を進めることができます。

確定測量（かくせつりょう）
土地の境界を確定させるために行う測量のこと。隣接する土地の所有者（隣地者）との合意を得て、測量図を作成する。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、確定測量は売買契約前に済ませておくことを強く推奨します。なぜなら、売買契約後に確定測量を行った場合、隣地者との間で境界に関する合意が得られない場合、売主が契約違反とみなされ、違約金が発生するリスクがあるからです。

不動産屋さんの言うように、仮測量を行い、その値を基に売買契約を進めることも可能ですが、これはリスクを伴います。もし、確定測量結果と仮測量結果に差異があった場合、買主との間でトラブルになる可能性も否定できません。特に、違約金が発生する可能性がある契約内容の場合、慎重な対応が必要です。

関係する法律や制度：不動産売買契約と民法

不動産売買契約は、民法（法律）に基づいて行われます。売買契約には、売主が買主に対して、対象となる不動産を引き渡す義務があります。この引き渡しには、土地の正確な情報（面積や境界線）も含まれます。

もし、確定測量によって、契約内容と異なる結果が出た場合、売主は契約不履行（契約内容を守らないこと）とみなされる可能性があります。この場合、契約書に定められた違約金が発生することがあります。違約金の額は、売買価格の20%など、高額になることも珍しくありません。

契約不履行（けいやくふりこう）
契約で定められた義務を、当事者のどちらかが果たさないこと。債務不履行ともいう。

誤解されがちなポイント：仮測量と確定測量の違い

不動産取引において、仮測量と確定測量はしばしば混同されがちです。仮測量は、あくまでも簡易的な測量であり、確定測量のように隣地者の合意を得るものではありません。そのため、仮測量の結果は、確定測量の結果と異なる可能性があります。

仮測量のみで売買契約を進める場合、買主は、確定測量結果が出るまで、土地の正確な情報を知ることができません。もし、確定測量結果が当初の想定と異なっていた場合、買主は契約を解除したり、損害賠償を請求したりする可能性があります。

確定測量は、隣地者との合意を得ることで、境界線の正確性を保証します。これにより、売主と買主の双方が安心して取引を進めることができます。

実務的なアドバイスと具体例：契約前の確定測量とリスク回避

売買契約前に確定測量を済ませておくことで、以下のようなメリットがあります。

境界に関するトラブルを未然に防ぐ：確定測量により、境界線が明確になり、隣地者との間で紛争が発生するリスクを低減できます。
契約違反のリスクを回避：確定測量結果に基づいて契約内容を定めることで、契約不履行による違約金のリスクを回避できます。
買主の安心感を高める：買主は、正確な土地の情報に基づいて購入を判断できるため、安心して取引を進めることができます。

具体例として、確定測量前に隣地者との間で境界に関する協議を行い、合意を得ておくことが重要です。万が一、境界に関するトラブルが発生した場合でも、専門家（土地家屋調査士や弁護士）に相談することで、適切な対応をとることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産売買に関する専門家（土地家屋調査士、弁護士、不動産鑑定士など）に相談することで、以下のようなメリットがあります。

専門的なアドバイス：土地の測量や不動産取引に関する専門的な知識に基づいたアドバイスを受けることができます。
リスクの評価：売買契約におけるリスクを評価し、適切な対策を講じることができます。
トラブルの解決：境界に関するトラブルや契約に関する紛争が発生した場合、解決に向けたサポートを受けることができます。

特に、隣地者との関係が複雑な場合や、過去に境界に関するトラブルがあった場合は、専門家への相談が不可欠です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントは以下の通りです。

確定測量は、売買契約前に済ませるのが安全です。
売買契約後に確定測量を行う場合、隣地者とのトラブルで違約金が発生するリスクがあります。
仮測量のみで売買契約を進めることは、リスクを伴います。
専門家（土地家屋調査士、弁護士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

不動産売買は、人生における大きな決断です。リスクを最小限に抑え、安心して取引を進めるために、専門家のアドバイスを参考に、慎重に進めていきましょう。