確認申請なしの家と事故物件、売却は可能？固定資産税の減額は？

売却できる？建築確認申請と事故物件の家の行方

ご主人が残された家、大変な状況ですね。建築確認申請を受けていない、いわゆる「未確認物件」であり、さらに「事故物件」とのこと。売却できるのか、固定資産税はどうなるのか、不安に思われるのは当然です。この状況を一つずつ整理し、解決策を探っていきましょう。

建築確認申請とは？家の基礎知識

まず、建築確認申請について説明します。これは、建物を建てる際に、建築基準法（建物の安全性や構造に関するルールを定めた法律）に適合しているかを行政がチェックする手続きです。簡単に言うと、安全な家を建てるためのお墨付きを得るためのもの。建築確認申請がない建物は、建築基準法に違反している可能性があり、様々な問題を引き起こす可能性があります。

未確認物件とは、この建築確認申請を受けずに建てられた建物のことです。建築確認申請を受けていない建物は、違法建築物とみなされる可能性があります。しかし、必ずしもすぐに取り壊さなければならないわけではありません。状況によっては、そのまま利用できる場合もあります。

事故物件とは、過去にその物件内で事件や事故、自殺などがあった物件のことです。心理的な抵抗を感じる人が多いため、売却価格が下がる傾向があります。

今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、建築確認申請を受けていない建物でも、事故物件でも、売却することは可能です。ただし、いくつか注意すべき点があります。

まず、売却できる相手を探すことが重要です。一般の住宅ローンを利用して家を購入しようとする人にとっては、建築確認申請がない建物はハードルが高くなります。そのため、現金で購入できる人や、リフォームやリノベーション（既存の建物を改修して性能や価値を高めること）を前提としている不動産業者などが主なターゲットとなります。

次に、告知義務を果たす必要があります。事故物件の場合、過去に何があったのかを、買主に正確に伝える義務があります。この告知を怠ると、後々トラブルになる可能性があります。

そして、売却価格についてです。建築確認申請がないこと、事故物件であることなどを考慮し、適正な価格を設定する必要があります。専門家である不動産業者に査定を依頼し、適切な価格を見極めることが大切です。

関係する法律や制度：建築基準法と宅地建物取引業法

このケースで関係する主な法律は、建築基準法と宅地建物取引業法です。

• 建築基準法：建物の構造や安全性を定めており、建築確認申請はこの法律に基づいています。未確認物件の場合、この法律に違反している可能性があるため、注意が必要です。
• 宅地建物取引業法：不動産の売買に関するルールを定めています。事故物件の場合、宅地建物取引業者は買主に対して、その事実を告知する義務があります。

また、固定資産税に関しては、固定資産税評価額に基づいて税額が決定されます。事故物件であること自体が、固定資産税の減額につながることは、一般的にはありません。

誤解されがちなポイントの整理

いくつか誤解されやすいポイントを整理しておきましょう。

• 未確認物件は必ず違法？：いいえ、必ずしもそうではありません。建築確認申請がなくても、既存不適格物件（建築時は適法だったが、法改正により現行法に適合しなくなった物件）として、そのまま利用できるケースもあります。
• 事故物件は絶対に売れない？：いいえ、売れないわけではありません。告知義務を果たし、適切な価格設定をすれば、売却できる可能性は十分にあります。
• 固定資産税は必ず減額される？：いいえ、事故物件であることだけで固定資産税が減額されることは通常ありません。

実務的なアドバイスと具体例

実際に売却を進める際の具体的なアドバイスです。

• 専門家への相談：まずは、不動産業者や弁護士などの専門家に相談しましょう。状況を正確に把握し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
• 物件調査：建築確認申請の有無や、建物の状態を詳しく調査しましょう。専門家による調査も検討してください。
• 告知書の作成：事故物件であることを告知するための告知書を作成します。過去の経緯を正確に記載し、買主に説明できるように準備しましょう。
• 価格査定：複数の不動産業者に査定を依頼し、適切な売却価格を検討しましょう。
• 売却活動：専門業者に仲介を依頼し、売却活動を開始します。広告や内覧対応など、積極的に行いましょう。

例えば、過去に事故があったマンションを売却する場合、売主は買主に対して、その事実を告知する義務があります。告知を怠った場合、買主から損害賠償請求を受ける可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を強くおすすめします。

• 建築確認申請の有無が不明な場合：建築確認申請の有無を調べるには、専門的な知識が必要です。
• 事故の内容が複雑な場合：弁護士に相談し、法的リスクを評価してもらいましょう。
• 売却価格の決定に迷う場合：不動産鑑定士に相談し、適正な価格を評価してもらいましょう。
• 売却後のトラブルを避けたい場合：弁護士や不動産専門家に相談し、契約内容をしっかりと確認してもらいましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、以下の点が重要です。

• 建築確認申請がない建物でも、事故物件でも、売却は可能です。
• 告知義務を果たすことが重要です。
• 専門家への相談を検討しましょう。
• 固定資産税の減額は、事故物件であることだけでは難しいです。

ご自身の状況に合わせて、専門家の助けを借りながら、最適な解決策を見つけてください。