テーマの基礎知識：私道と建築基準法42条2項とは？
収益物件の購入を検討する上で、まず理解しておくべきは「私道」と「建築基準法42条2項」の関係です。
私道とは、個人や法人が所有している道路のことです。
公道（国や地方公共団体が所有する道路）とは異なり、私道は所有者によって管理・利用方法が決められます。
建築基準法42条2項は、建築物が建てられる道路の定義を定めています。
原則として、幅4m以上の道路に接していないと、建物は建築できません。
しかし、42条2項に該当する道路は、例外的に建築可能な道路として認められる場合があります。
具体的には、以下のいずれかの条件を満たす私道が該当します。
- 建築基準法上の道路とみなされるもの（特定行政庁が指定したもの）
- 開発行為によって造られた幅4m以上の道路（開発許可を受けたもの）
今回の質問にある「42条2項」とは、このうちの「特定行政庁が指定したもの」を指すことが多いです。
この場合、建築基準法上の道路として扱われるため、建築物の建築は可能です。
今回のケースへの直接的な回答：収益物件購入の判断基準
私道に面した収益物件でも、満室・高収益が見込めるのであれば、購入を検討する価値はあります。
しかし、公道に面した物件と比較すると、いくつかの注意点があります。
重要なのは、以下の点を総合的に判断することです。
- 物件の収益性：家賃収入や入居率など、具体的な数字で評価しましょう。
- 私道の状況：私道の所有者、管理方法、通行制限の有無などを確認しましょう。
- 法的リスク：建築基準法上の問題がないか、専門家（建築士や不動産鑑定士）に相談しましょう。
銀行が融資を承認していることは、物件の担保価値をある程度認めていることの現れです。
しかし、融資が通るからといって、必ずしも良い物件であるとは限りません。
最終的な判断は、ご自身の目で物件をしっかりと調査し、総合的に判断することが重要です。
関係する法律や制度：建築基準法とその他の法規制
私道に面した収益物件を検討する際には、建築基準法以外にも、以下の法律や制度が関係してくる可能性があります。
- 都市計画法：用途地域（建物の用途制限）や建ぺい率・容積率（建物の大きさの制限）など、建物の建築に関わる規制があります。
- 民法：私道の所有権や通行権、使用制限などに関する規定があります。
- 消防法：消火活動や避難経路の確保など、防火に関する規制があります。
これらの法律や制度を理解し、物件がこれらの規制に適合しているかを確認する必要があります。
特に、私道の所有者との関係や、通行に関する取り決めは、トラブルを避けるために重要です。
誤解されがちなポイント：42条2項の私道の注意点
42条2項の私道は、建築基準法上は問題ない場合が多いですが、いくつか注意すべき点があります。
- 私道の所有者との関係：私道の所有者が複数いる場合、管理や修繕に関する合意形成が難しくなる可能性があります。また、所有者との間で通行に関するトラブルが発生するリスクもあります。
- 通行制限：私道の所有者や他の通行人によって、通行が制限される可能性があります。例えば、大型車の通行が禁止されていたり、時間帯によって通行が制限されていたりする場合があります。
- インフラ整備：私道に水道管やガス管などのインフラが整備されていない場合、新たに引き込むための費用が発生する可能性があります。
- 売却時の影響：将来的に物件を売却する際、私道であることが売却価格に影響を与える可能性があります。特に、私道の状況が悪い場合や、通行に関するトラブルがある場合は、売却が難しくなることもあります。
これらの注意点を事前に把握し、リスクを評価することが重要です。
実務的なアドバイス：物件調査のポイントと注意点
収益物件を購入する前に、以下の点を必ず調査しましょう。
- 私道の権利関係の確認：登記簿謄本を取得し、私道の所有者や権利関係を確認しましょう。私道の所有者が複数いる場合は、管理方法や修繕に関する取り決めも確認しましょう。
- 私道の現況調査：実際に私道を歩いてみて、幅員や舗装状況、周辺の環境などを確認しましょう。通行制限やインフラ整備の状況も確認しましょう。
- 建築確認済証の確認：建築確認済証を確認し、建築基準法に適合していることを確認しましょう。
- 重要事項説明書の確認：不動産会社から交付される重要事項説明書をよく読み、私道に関する事項（所有者、通行権、修繕義務など）を確認しましょう。
- 専門家への相談：建築士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、物件の評価やリスクについてアドバイスを受けましょう。
これらの調査を通して、物件のリスクを把握し、購入の判断材料とすることが重要です。
専門家に相談すべき場合とその理由：リスクを回避するために
私道に面した収益物件の購入を検討する際には、以下の専門家に相談することをおすすめします。
- 建築士：建築基準法やその他の建築関連法規に関する専門家です。物件が建築基準法に適合しているか、私道の状況が建築に影響を与えるかなどを判断してもらえます。
- 不動産鑑定士：不動産の価値を評価する専門家です。私道であることによる物件への影響や、将来的な売却価格への影響などを評価してもらえます。
- 弁護士：私道の所有権や通行権に関するトラブルが発生した場合、法的アドバイスを受けることができます。また、契約書の作成やレビューも依頼できます。
- 土地家屋調査士：土地や建物の測量や登記に関する専門家です。私道の境界線や面積などを正確に把握するために相談できます。
専門家への相談は、リスクを事前に把握し、トラブルを未然に防ぐために非常に重要です。
費用はかかりますが、長期的な視点で見れば、大きな損失を回避できる可能性があります。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
私道に面した収益物件の購入は、満室・高収益が見込めるのであれば検討の価値があります。
しかし、公道に面した物件と比較して、いくつかの注意点があります。
今回の重要ポイントは以下の通りです。
- 42条2項の私道は、建築基準法上は問題ないことが多いが、私道の所有者との関係、通行制限、インフラ整備などに注意が必要です。
- 物件調査では、私道の権利関係、現況、建築確認済証、重要事項説明書などを確認し、専門家にも相談しましょう。
- 満室・高収益が見込めるかどうかだけでなく、私道の状況や法的リスクを総合的に判断することが重要です。
これらのポイントを踏まえ、慎重に検討し、賢明な判断をしてください。
