税金滞納による不動産差押えからの公売と、その後の手続きについて

質問の概要

【背景】

税金と健康保険税の滞納により、役所から土地と建物の差押え通知が届きました。
滞納額は100万円を超え、支払いが難しい状況です。
対象の不動産は古く、手放すことも考えています。
現在、破産手続きを弁護士に依頼しており、月末に裁判所へ申請する予定です。
土地には金融機関の抵当権が設定されています。

【悩み】

役所が土地や建物を公売するのか知りたい。
公売の手続きと期間はどのくらいか知りたい。
差押えられた不動産に住んでいる場合、強制退去になるのか知りたい。
公売が成立した場合、固定資産税は課税されなくなるのか知りたい。
公売後も滞納額が残る場合、支払う義務があるのか知りたい。

役所は公売を実施する可能性があり、強制退去の可能性も。滞納額は原則支払い義務が残ります。専門家への相談を推奨します。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、今回のケースで重要となるいくつかの言葉の意味を確認しましょう。

差押え（さしおさえ）：税金を滞納した場合、国や地方公共団体（今回は役所）は、滞納者の財産を差し押さえることができます。これは、滞納している税金を回収するために行われる手続きです。差押えられた財産は、勝手に売ったり、処分したりすることができなくなります。
公売（こうばい）：差押えられた財産を、役所が競売（けいばい）のように入札形式で売却することです。売却で得たお金は、滞納している税金の支払いに充てられます。
抵当権（ていとうけん）：金融機関がお金を貸す際に、万が一返済が滞った場合に備えて、土地や建物に設定する権利です。抵当権が設定されていると、その土地や建物は担保（たんぽ）として扱われ、金融機関は優先的に売却代金を受け取ることができます。
破産（はさん）：借金が返済できなくなった場合に、裁判所に申し立てて、すべての債務（さいむ、借金のこと）を清算する手続きです。破産手続きが開始されると、原則としてすべての借金の支払いが免除されます（免責といいます）。ただし、税金などの一部の債務は免除されない場合があります。

今回のケースでは、税金の滞納が原因で不動産が差し押さえられ、破産手続きも進行中という複雑な状況です。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の状況について、それぞれの疑問点にお答えします。

役所が土地・建物を公売してくれるのか？

はい、役所は差押えられた土地や建物を公売する可能性があります。滞納している税金を回収するためです。

手続き、公売されるまでの概ねの期間はどれくらいか？

差押えから公売までの期間は、ケースによって異なりますが、一般的には数ヶ月から1年程度かかることが多いです。役所が公売の手続きを開始し、入札の準備や公告（こうこく、広く一般に知らせること）などを行います。

対象不動産に居住しているが、強制退去となるのか？

公売で第三者が落札した場合、原則として退去を求められる可能性があります。落札者は、建物の所有者となるため、居住者に退去を求めることができます。ただし、退去までの期間や方法は、個別の状況によって異なります。

公売が成立した場合、不動産がなくなるのだから今後の固定資産税は当然課税されなくなるのか？

はい、公売が成立し、所有者が変われば、原則として質問者様に固定資産税が課税されることはなくなります。固定資産税は、その年の1月1日時点での所有者に対して課税されるため、所有者が変われば課税対象も変わります。

公売後も滞納残額がある場合はどうなるのか。それでも必ず、払わなければならないのか？

公売で得られたお金は、まず差押えを行った税金の支払いに充当されます。しかし、それでも滞納額が残る場合があります。この場合、破産手続きの結果によって、支払い義務がどうなるかが変わってきます。破産手続きで税金が免除されるかどうかは、ケースバイケースであり、専門家である弁護士に確認する必要があります。

関係する法律や制度がある場合は明記

今回のケースに関係する主な法律や制度は以下の通りです。

国税徴収法：税金の滞納があった場合の差押えや公売の手続きについて定めています。
地方税法：地方税（固定資産税など）の滞納があった場合の差押えや公売の手続きについて定めています。
破産法：破産手続きについて定めています。破産手続きは、借金を抱えた人が、裁判所の監督のもとで、財産を清算し、借金の支払いを免除してもらうための手続きです。

これらの法律に基づいて、差押え、公売、破産の手続きが進められます。

誤解されがちなポイントの整理

今回のケースで、誤解されやすいポイントを整理します。

「破産すれば、すべての借金がなくなる」という誤解：破産しても、すべての借金がなくなるわけではありません。税金など、免除されない債務も存在します。
「差押えられたら、もう何もできない」という誤解：差押えられた後でも、弁護士と相談して、和解交渉や任意売却など、いくつかの選択肢を検討できる場合があります。
「公売されれば、すべて解決する」という誤解：公売で滞納額をすべて回収できない場合、残りの債務が残ることがあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースにおける実務的なアドバイスです。

弁護士との連携：すでに破産手続きを弁護士に依頼しているとのことですので、積極的に相談し、今後の見通しや対応について確認しましょう。弁護士は、差押えや公売に関する手続きについてもアドバイスをしてくれます。
役所との交渉：差押えを行った役所と、分割払いや減額交渉など、今後の支払いについて話し合うことも可能です。ただし、交渉に応じるかどうかは役所の判断によります。
不動産の状況確認：建物の老朽化が進んでいるとのことですので、公売前に、建物の価値や修繕費用などを確認しておくと良いでしょう。
任意売却の検討：今回は任意売却を考えていないとのことですが、状況によっては、債権者（金融機関や役所）と合意の上で、不動産を売却する（任意売却）という選択肢も検討できます。任意売却は、公売よりも高い価格で売却できる可能性があり、残債を減らすことにつながる場合があります。

具体例として、Aさんのケースを考えてみましょう。Aさんは、税金の滞納で不動産を差し押さえられましたが、弁護士と相談し、役所との交渉の結果、分割払いの合意を取り付けることができました。また、Aさんは、破産手続きの中で、税金の免除についても検討しています。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の専門家への相談が不可欠です。

弁護士：差押え、公売、破産手続きに関する法的アドバイスや、手続きの代行を依頼できます。また、役所との交渉や、債権者との和解交渉なども、弁護士に依頼できます。
税理士：税金に関する専門家です。滞納している税金の種類や金額、今後の税金に関するアドバイスを受けることができます。
不動産鑑定士：不動産の価値を評価する専門家です。公売前に、不動産の価値を知っておくことは、今後の対策を立てる上で重要です。

専門家に相談することで、ご自身の状況に合わせた適切なアドバイスを受け、今後の手続きをスムーズに進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

税金滞納による不動産の差押えは、役所が滞納金を回収するための手続きです。
差押えられた不動産は、公売にかけられる可能性があります。
公売で第三者が落札した場合、原則として退去を求められます。
公売後も滞納額が残る場合、破産手続きの結果によって、支払い義務がどうなるかが変わってきます。
専門家（弁護士、税理士など）に相談し、今後の対応についてアドバイスを受けることが重要です。

今回の件は、非常に複雑な状況であり、専門的な知識と適切な対応が必要です。まずは、弁護士に相談し、今後の手続きについて具体的なアドバイスを受けることを強くお勧めします。