空き家の賃貸物件、窓や庭の様子が気になる…何か問題？

テーマの基礎知識：空き家と賃貸物件について

賃貸物件を探していると、「空き家」という表示を目にすることがありますよね。空き家とは、人が住んでいない家のことです。 今回のケースのように、賃貸物件として募集されている空き家には、いくつかの理由が考えられます。

まず、賃貸物件の基本的な仕組みについて確認しましょう。賃貸物件は、大家さん（物件の所有者）が、その物件を借りたい人に貸し出すことで家賃収入を得るビジネスです。 賃貸物件には、すでに人が住んでいる「居住中の物件」と、誰も住んでいない「空き家」があります。

空き家になる理由は様々です。例えば、

• 以前の入居者が退去し、次の入居者を募集している場合
• 所有者が転勤や引っ越しなどで、一時的に家を空けている場合
• 相続などで所有者が決まっていない場合
• 老朽化により人が住めなくなった場合

空き家になっているからといって、必ずしも問題があるとは限りません。しかし、気になる点がある場合は、不動産会社に確認することが大切です。

今回のケースへの直接的な回答：空き家の状況から考えられること

質問者さんのケースで、空き家の状態から考えられることをいくつか挙げてみましょう。

まず、窓から家具が見えたり、庭に植木鉢があることから、以前は人が住んでいた可能性が高いです。雨戸が半分閉まっているという点も、長期間人が住んでいないことを示唆しているかもしれません。

考えられるケースとしては、

• 前の入居者が退去し、次の入居者を募集している：この場合、内見（物件を見学すること）が可能で、部屋の状態や設備を確認できます。
• 所有者が一時的に家を空けている：所有者が転勤などで長期間家を空けている場合、賃貸に出すことがあります。この場合も、内見が可能であることが多いです。
• 所有者が相続などで決まっていない：相続の問題で、物件の管理が滞っている場合があります。この場合は、契約や手続きに時間がかかる可能性があります。
• 物件の老朽化：建物の老朽化が進んでいる場合、修繕が必要な箇所があるかもしれません。内見で部屋の状態をしっかり確認する必要があります。

「いわく付き」物件である可能性も、完全に否定できません。過去に事件や事故があった物件は、告知義務（後述）があるため、不動産会社から説明があるはずです。しかし、告知義務がないケースもあるので、注意が必要です。

関係する法律や制度：告知義務と瑕疵担保責任

賃貸物件に関係する法律や制度として、まず「告知義務」が挙げられます。告知義務とは、物件の所有者や不動産会社が、入居者に伝えなければならない重要な情報を伝える義務のことです。

具体的には、

• 心理的瑕疵（しんりてきかし）：過去にその物件で自殺や殺人などがあった場合、入居者に告知する義務があります。これは、入居者が安心して生活できるようにするためのものです。
• 物理的瑕疵：雨漏りやシロアリ被害など、建物の構造的な欠陥がある場合も、告知が必要です。

告知義務は、入居者の安全を守るために重要な役割を果たしています。しかし、告知義務がないケースも存在します。例えば、事件や事故から時間が経過している場合や、事件の内容によっては告知義務がないことがあります。

次に、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」について説明します。瑕疵担保責任とは、物件に欠陥（瑕疵）があった場合に、売主や貸主が負う責任のことです。 賃貸物件の場合、例えば、入居後に雨漏りが見つかった場合、大家さんは修繕を行う責任があります。

ただし、瑕疵担保責任には、期間制限や免責事項がある場合もあります。契約前に、契約内容をしっかり確認することが大切です。

誤解されがちなポイント：空き家＝問題あり、ではない

空き家と聞くと、何か問題があるのではないかと不安に感じるかもしれません。しかし、空き家であること自体が、必ずしも問題があることを意味するわけではありません。多くの場合は、単に人が住んでいない状態というだけです。

誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

• 空き家＝事故物件ではない：空き家になった原因は様々です。事故物件である可能性もありますが、必ずしもそうとは限りません。
• 古い家＝住めない家ではない：古い家でも、リフォームやリノベーション（改修）されて、快適に住める物件はたくさんあります。
• 家賃が安い＝必ずしも悪い物件ではない：空き家は、家賃が比較的安く設定されていることがあります。これは、入居者を早く見つけたいという大家さんの意図や、物件の築年数などが影響している場合があります。

重要なのは、物件の状態をしっかり確認することです。内見をして、部屋の設備や周辺環境を確認し、疑問点があれば不動産会社に質問しましょう。

実務的なアドバイス：内見時のチェックポイントと注意点

空き家の賃貸物件を検討する際に、実務的にどのような点に注意すべきか、内見時のチェックポイントをまとめます。

• 内見の申し込み：まずは、不動産会社に内見を申し込みましょう。内見の際には、事前に予約が必要です。
• 物件の状態確認：
  • 室内：
    • 壁や天井のひび割れ、雨漏りの跡がないか。
    • 水回りの設備（キッチン、トイレ、浴室）の状態。
    • 窓の開閉や、建具の動作。
  • 設備：
    • エアコンや給湯器などの設備の動作確認。
    • インターネット回線や、テレビアンテナの有無。
  • 周辺環境：
    • 日当たりや風通し。
    • 騒音や、周辺の環境。
    • 最寄りの駅や、交通手段。
    • 近隣の施設（スーパー、コンビニ、病院など）。
• 質問：
  • 過去にその物件で何かあったか（告知義務のある事項）。
  • 修繕が必要な箇所がないか。
  • 契約条件（家賃、敷金、礼金、更新料など）。
  • その他、気になる点があれば何でも質問しましょう。
• 契約前の確認：
  • 契約書の内容をよく確認しましょう。
  • 特に、瑕疵担保責任に関する条項は重要です。
  • 不明な点があれば、必ず不動産会社に確認しましょう。

内見時には、メモを取ったり、写真を撮ったりして、後で見返せるようにしておくと良いでしょう。 疑問点は、その場で不動産会社の担当者に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。

専門家に相談すべき場合：不安な時はプロに相談

空き家の賃貸物件について、

• 物件の状態に不安がある場合：雨漏りやシロアリ被害など、建物の構造的な問題がある場合は、専門家に見てもらうことを検討しましょう。
• 「いわく付き」物件ではないか心配な場合：過去の事件や事故について、詳しく知りたい場合は、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することもできます。
• 契約内容に不安がある場合：契約書の内容が複雑で理解できない場合は、弁護士や宅地建物取引士（不動産に関する専門家）に相談しましょう。

専門家に相談することで、客観的な意見を聞くことができ、安心して物件を選ぶことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 空き家の賃貸物件は、必ずしも問題があるわけではない。
• 内見で物件の状態をしっかり確認し、疑問点は不動産会社に質問する。
• 告知義務や瑕疵担保責任について理解しておく。
• 不安な場合は、専門家に相談する。

空き家の賃貸物件は、条件の良い物件が見つかる可能性もあります。今回の情報を参考に、慎重に検討し、素敵な物件を見つけてください。