空き家を更地にして売却したい！費用を抑えるための方法を解説

質問の概要

【背景】

所有している空き家を処分したいと考えています。
処分にあたり、できるだけ費用を抑えたいと思っています。
更地にして売却することも検討しています。

【悩み】

空き家を更地にしてから売却する場合、どのような手続きが必要なのか知りたいです。
費用を抑えるための具体的な方法があれば教えてほしいです。

更地にして売却する場合、解体費用と売却活動費を考慮し、専門家への相談も検討しましょう。

土地と建物の基礎知識

空き家を売却するにあたり、まず土地と建物の基本的な知識を整理しましょう。

土地: 土地は、私たちが生活する基盤となるもので、所有権を持つことができます。土地には、用途地域（都市計画法に基づき、その土地でどのような建物が建てられるかを定めたもの）や、建ぺい率（土地面積に対する建築面積の割合）、容積率（土地面積に対する延床面積の割合）といった制限があります。
建物: 建物も所有権を持つことができ、住居としてだけでなく、オフィスや店舗としても利用できます。建物には、固定資産税や都市計画税がかかります。
空き家: 空き家とは、人が住んでいない建物のことです。老朽化が進むと、倒壊の危険性や、不法投棄、不審者の侵入などの問題が発生する可能性があります。

空き家を売却する際には、土地と建物の状態を正確に把握し、それぞれの特性を理解することが重要です。

空き家を更地にして売却する選択肢

空き家を売却する際、更地にしてから売却するという選択肢があります。更地とは、建物が建っていない土地のことです。更地にして売却することには、いくつかのメリットとデメリットがあります。

メリット
- 建物の解体費用を売却価格に上乗せできる可能性がある: 買主は、更地であれば自由に建物を建てられるため、購入後の手間が省けます。
- 建物の状態を気にせず売却できる: 建物の老朽化や修繕の必要性を考慮する必要がなくなります。
- 売却活動がスムーズに進む可能性がある: 買主が建物の解体費用を考慮する必要がないため、購入検討のハードルが下がることがあります。
デメリット
- 解体費用がかかる: 建物の解体には、費用がかかります。
- 固定資産税が上がる可能性がある: 建物がなくなると、固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されなくなり、税額が上がる可能性があります。
- 解体期間中の固定資産税もかかる: 解体工事中も土地の所有者として固定資産税を支払う必要があります。

更地にして売却するかどうかは、これらのメリットとデメリットを比較検討し、ご自身の状況に合わせて判断することが重要です。

空き家を更地にする際の手続き

空き家を更地にするためには、いくつかの手続きが必要です。主な流れは以下の通りです。

解体業者の選定: 複数の解体業者に見積もりを依頼し、費用や工事内容、業者の実績などを比較検討します。
各種手続き:
- 建設リサイクル法の届出: 解体工事を行う前に、建設リサイクル法に基づく届出が必要です。
- ガス、電気、水道の停止手続き: 解体工事前に、ガス、電気、水道を停止する手続きを行います。
- 建築物滅失登記: 建物を解体した後、法務局で建物滅失登記を行います。
解体工事の実施: 契約した解体業者に工事を依頼し、工事中は立ち会いなどを行います。
売却活動の開始: 更地になった土地を、不動産業者に仲介を依頼するなどして売却活動を開始します。

これらの手続きは、専門的な知識が必要となる場合もありますので、不動産業者や解体業者に相談しながら進めることをおすすめします。

費用を抑えるためのポイント

空き家を更地にして売却する際、費用を抑えるためのポイントをいくつかご紹介します。

複数の解体業者から見積もりを取る: 複数の業者から見積もりを取ることで、費用を比較検討し、より安価な業者を選ぶことができます。
補助金・助成金の活用: 地方自治体によっては、空き家の解体費用に対する補助金や助成金制度を設けている場合があります。お住まいの地域の制度を調べてみましょう。
不用品の処分: 解体前に、家財道具などの不用品を処分することで、解体費用を抑えることができます。不用品回収業者に依頼したり、リサイクルショップを活用したりすることもできます。
付帯工事の見積もり: 解体工事には、足場設置や廃棄物の運搬など、様々な付帯工事が含まれます。これらの費用についても、見積もりを比較検討しましょう。
売却活動の効率化: 不動産業者との連携を密にし、早期の売却を目指すことで、売却活動にかかる費用を抑えることができます。

これらのポイントを参考に、費用を抑えながら、スムーズな売却を目指しましょう。

関係する法律や制度

空き家の売却には、様々な法律や制度が関係してきます。主なものとしては、以下のものが挙げられます。

都市計画法: 土地の用途地域や建ぺい率、容積率などを定めています。
建築基準法: 建物の構造や設備に関する基準を定めています。
建設リサイクル法: 解体工事における廃棄物の処理方法などを定めています。
固定資産税・都市計画税: 土地や建物にかかる税金です。
空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家対策特別措置法）: 特定空き家の対策などを定めています。特定空き家とは、倒壊の危険性がある、著しく景観を損ねているなど、放置すると問題が生じる空き家のことです。

これらの法律や制度を理解しておくことで、売却をスムーズに進めることができます。

専門家に相談すべき場合

空き家の売却は、専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

解体業者選びに迷う場合: 複数の業者から見積もりを取っても、どの業者を選べば良いか判断できない場合は、不動産業者や建築士などの専門家に相談してみましょう。
売却価格の査定に不安がある場合: 適正な売却価格がわからない場合は、不動産業者に査定を依頼しましょう。
税金に関する疑問がある場合: 税金に関する疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。
法的トラブルが発生した場合: 境界線の問題や、相続に関するトラブルなど、法的トラブルが発生した場合は、弁護士に相談しましょう。

専門家に相談することで、適切なアドバイスを受け、安心して売却を進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

空き家を更地にして売却する際には、解体費用や税金、売却活動にかかる費用など、様々な費用が発生します。費用を抑えるためには、複数の解体業者から見積もりを取り、補助金・助成金を活用し、不用品を処分するなど、様々な工夫が必要です。また、専門家への相談も検討し、安心して売却を進めるようにしましょう。

今回の重要ポイントは以下の通りです。

空き家を更地にして売却する場合、解体費用と売却活動費を考慮しましょう。
複数の解体業者から見積もりを取り、費用を比較検討しましょう。
地方自治体の補助金・助成金制度を調べてみましょう。
専門家への相談も検討しましょう。

これらのポイントを踏まえ、計画的に空き家の売却を進めましょう。