空き家対策特別控除と売買契約の関係性：相続した空き家を1000万円で売却する際の注意点

空き家対策特別控除と譲渡税について

空き家対策特別控除とは、特定の要件を満たす空き家を解体して更地にした場合、譲渡所得（売却益）から最大3000万円を控除できる制度です（2028年施行と仮定）。これにより、譲渡税（不動産の売却によって生じる税金）の負担を軽減できます。譲渡税は、不動産を売却した際に発生する税金で、売却価格から取得費などを差し引いた利益（譲渡所得）に対して課税されます。

売買契約と譲渡の明確化

売買契約は、売主と買主の間で不動産の売買について合意した契約です。一方、譲渡とは、所有権を他人に移転させる行為を指します。売買契約は譲渡の**前提**となるものであり、売買契約を結んだだけでは譲渡は完了しません。所有権の移転は、所有権移転登記（法務局に所有者の変更を登録すること）が完了した時点で成立します。

今回のケースへの適用

質問者様のケースでは、1000万円で売買契約を締結済みですが、解体工事は未着手です。この段階では、所有権はまだ質問者様にあります。よって、譲渡は完了しておらず、税制上の問題はありません。

関係する法律と制度

関係する法律は、主に**不動産登記法**と**所得税法**です。不動産登記法は、不動産の所有権の移転登記に関する手続きを定めており、所得税法は譲渡所得に関する税制を定めています。空き家対策特別控除は所得税法の規定に基づいています。

誤解されやすいポイント

「売買契約＝譲渡」と誤解しやすい点です。売買契約は譲渡のための**準備段階**であり、所有権の移転が完了するまで譲渡は成立しません。解体工事の完了も譲渡とは直接関係ありません。譲渡は所有権移転登記の完了をもって成立します。

実務的なアドバイスと具体例

解体工事は、売買契約締結後、所有権移転登記の前に実施しても問題ありません。むしろ、買主が更地を希望している場合は、事前に解体工事を完了させておく方がスムーズな取引につながります。売買契約書には、解体工事の時期や費用負担についても明確に記載しておくことが重要です。

例えば、契約書に「売主は、所有権移転登記日までに解体工事を完了する」といった条項を盛り込むことで、トラブルを回避できます。

専門家に相談すべき場合

税務に関する専門的な知識がない場合、税務署への相談が困難な場合、あるいは高額な不動産取引の場合は、税理士や不動産専門家への相談がおすすめです。彼らは税制や法律に精通しており、適切なアドバイスをしてくれます。特に、相続税や譲渡所得税の計算は複雑なため、専門家の助けが必要となるケースが多いです。

まとめ

売買契約と譲渡は別物です。解体工事前に売買契約を結んでも、譲渡とはみなされません。空き家対策特別控除を受けるためには、特定の要件を満たす必要があり、その要件を満たしているか、税理士などの専門家に確認することをお勧めします。所有権移転登記が完了するまでは、譲渡は完了していないことを理解しておきましょう。