競売にかけられた実家を買い戻したい！相場や注意点をわかりやすく解説

競売から実家を守る！買い戻しに向けた基礎知識

ご両親の家が競売にかけられるという状況、大変ご心痛のことと思います。まずは、競売と任意売却の違い、そして今回のケースで重要となる基礎知識から解説します。

競売（けいばい）とは？

競売とは、住宅ローンなどの返済が滞った場合、債権者（お金を貸した側）が裁判所を通じて、その不動産を強制的に売却する手続きのことです。売却代金は、未払いのローンの返済に充てられます。競売は、裁判所が主導するため、手続きは厳格に進められます。

任意売却（にんいばいきゃく）とは？

任意売却は、競売になる前に、債務者（お金を借りた側）と債権者の合意のもとで、不動産を売却する方法です。競売よりも、より高い価格で売却できる可能性があり、債務者にとっても、より有利な条件で解決できる場合があります。

今回のケースで考慮すべき点

ご相談のケースでは、すでに競売の手続きが始まっています。しかし、競売を取り下げて任意売却に切り替えることも可能です。その場合、あなたが買い受けるという選択肢も出てきます。この場合、債権者との交渉が非常に重要になります。

競売で示された「買い受け金額」とは？

裁判所から通知された「買い受け金額790万円」について解説します。これは、競売における「最低売却価格」である可能性が高いです。裁判所は、事前に不動産の価値を評価し、その評価額に基づいて最低売却価格を設定します。これは、競売で売却される際の、最低限の価格を示しています。

なぜ最低売却価格が設定されるのか？

これは、債権者の権利を保護するためです。もし、あまりにも低い価格で売却されてしまうと、債権者は十分な回収ができなくなる可能性があります。最低売却価格は、そのような事態を防ぐためのものです。

注意点

最低売却価格は、あくまでもスタート地点です。実際に売却される価格は、入札の結果によって変動します。また、この金額は、物件の評価額を必ずしも反映しているとは限りません。築年数や物件の状態によっては、相場よりも低い価格になることもあります。

債権者から買い取る場合の価格相場

債権者から実家を買い取る場合の価格は、いくつかの要素によって決定されます。

1. 競売での売却見込み額

債権者は、競売でどのくらいの価格で売却できるのかを考慮します。これは、買い取り価格を決める上で、最も重要な要素の一つです。競売での売却見込み額は、不動産の評価額、周辺の相場、物件の状態などによって左右されます。

2. 周辺の不動産相場

ご実家の周辺の不動産相場も、買い取り価格を決める上で重要な要素です。周辺の坪単価などを参考に、物件の価値を評価します。ただし、築年数が古い家の場合、建物の価値は低く評価される傾向があります。

3. 物件の状態

物件の状態も、買い取り価格に影響します。築年数が古い、修繕が必要な箇所が多いなど、物件の状態が悪い場合は、価格が低くなる可能性があります。

4. 債権者との交渉

最終的な買い取り価格は、債権者との交渉によって決定されます。債権者は、できるだけ多くの金額を回収したいと考えているため、交渉は容易ではないかもしれません。しかし、あなたの誠意と、具体的な買い取りプランを示すことで、有利な条件を引き出せる可能性もあります。

不動産担保ローンと法律について

今回のケースでは、不動産担保ローンが関係しています。不動産担保ローンは、住宅ローンと同様に、不動産を担保としてお金を借りるものです。返済が滞った場合は、担保となっている不動産が競売にかけられる可能性があります。

関連する法律

競売に関する手続きは、「民事執行法」に基づいて行われます。また、不動産の売買や契約に関するルールは、「民法」に定められています。これらの法律は、今回のケースを理解する上で、基本的な知識となります。

注意点

法律は専門的な内容が多く、複雑です。ご自身の状況に合わせて、専門家（弁護士や司法書士）に相談することをお勧めします。

任意売却と買い取りに向けた実務的なアドバイス

競売を取り下げて、任意売却で買い取るためには、いくつかのステップを踏む必要があります。

1. 債権者との交渉

まずは、債権者と直接交渉し、任意売却の可能性を探ります。あなたが買い取る意思があることを伝え、具体的な買い取りプランを提示します。例えば、買い取り価格、支払い方法、引き渡し時期などを明確に示しましょう。

2. 不動産鑑定士による評価

債権者との交渉を有利に進めるためには、不動産鑑定士に物件の評価を依頼することも有効です。不動産鑑定士の評価は、客観的な根拠となり、買い取り価格の交渉材料となります。

3. 資金調達

買い取りに必要な資金を準備する必要があります。自己資金だけでなく、金融機関からの融資も検討しましょう。事前に、金融機関に相談し、融資の可能性を探っておくことが重要です。

4. 契約と決済

債権者との間で買い取り価格や条件について合意が得られたら、売買契約を締結します。契約内容をよく確認し、不明な点があれば、専門家に相談しましょう。契約後、決済を行い、所有権を移転します。

具体的な例

例えば、周辺の相場が坪単価40万円、実家の土地が48坪の場合、土地の価値は1920万円となります。しかし、築31年の古い家であるため、建物の価値は低く評価される可能性があります。また、競売での売却見込み額も考慮して、買い取り価格を決定する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、専門家への相談が不可欠です。以下に、相談すべき専門家とその理由を説明します。

1. 弁護士

競売に関する法的な手続きや、債権者との交渉について、アドバイスを受けることができます。また、あなたの権利を守るために、法的なサポートをしてくれます。

2. 司法書士

不動産の登記手続きや、売買契約書の作成などをサポートしてくれます。所有権移転の手続きなど、専門的な知識が必要な場面で、頼りになります。

3. 不動産鑑定士

物件の適正な価値を評価してくれます。債権者との交渉や、買い取り価格の決定において、客観的な根拠を提供してくれます。

4. 不動産会社

任意売却に関するノウハウや、不動産売買に関するアドバイスを受けることができます。また、買い取りの仲介も行ってくれる場合があります。

なぜ専門家が必要なのか？

競売や不動産売買は、専門的な知識が必要な分野です。専門家は、あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスやサポートを提供してくれます。また、専門家は、あなたの権利を守り、不利益を回避するためのサポートをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、以下の点が重要です。

• 債権者との交渉が最優先事項です。 任意売却に切り替えるためには、債権者の合意が必要です。
• 買い取り価格は、様々な要素によって決定されます。 競売での売却見込み額、周辺の相場、物件の状態などを考慮しましょう。
• 専門家への相談は必須です。 弁護士、司法書士、不動産鑑定士など、それぞれの専門家からアドバイスを受けましょう。

ご両親の家を守るために、諦めずに、一つ一つ問題を解決していきましょう。応援しています。