競売ってなに？基礎知識をわかりやすく解説
競売（けいばい）とは、住宅ローンなどの借金を返済できなくなった場合、金融機関（債権者）が裁判所を通じて、あなたの家や土地などの不動産を強制的に売却する手続きのことです。
売却したお金は、まず借金の返済に充てられます。
競売は、債権者が債権（お金を貸した権利）を回収するための手段の一つです。
競売の流れを簡単に説明すると、以下のようになります。
- ローンの滞納が続く
- 債権者が裁判所に競売を申し立てる
- 裁判所が競売開始を決定し、不動産を差し押さえる
- 裁判所が不動産の評価を行い、競売の手続きを進める
- 入札が行われ、最も高い価格を提示した人が落札する
- 落札者が代金を支払い、所有権が移転する
競売は、あなたにとって予期せぬ形で家を失う可能性があるため、非常に重要な問題です。
競売前の価格通知と、自分で売却できるかの回答
今回の質問に対する直接的な回答です。
競売が開始される前に、裁判所から物件の評価額（おおよその価格）が通知されることがあります。
しかし、この価格はあくまでも目安であり、実際に売れる価格とは異なる場合があります。
競売になる前に、ご自身で物件を売却することは可能です。
これを「任意売却（にんいばいきゃく）」といいます。
任意売却は、競売よりも高い価格で売れる可能性があり、あなたの手元にお金が残る可能性も高くなります。
今回のケースでは、競売になる前に、ご自身で売却を検討することが、より良い選択肢となる可能性があります。
関係する法律と制度：債権者と債務者の権利
競売に関係する主な法律は、民事執行法です。
民事執行法は、債権者が債務者の財産を差し押さえ、換価（売却）して債権を回収するための手続きを定めています。
また、住宅ローンの契約内容も重要です。
契約書には、ローンの滞納が発生した場合の対応や、競売に関する条項が記載されています。
保証会社との契約内容も確認しましょう。
保証会社は、あなたがローンの返済をできなくなった場合に、金融機関に代わって返済を行う会社です。
保証会社が返済を行った場合、あなたに対して求償権（きゅうしょうけん：返済を求める権利）を持つことになります。
これらの法律や契約内容を理解しておくことが、競売への対応において非常に重要です。
誤解されがちなポイント：競売と任意売却の違い
多くの人が混同しやすいポイントとして、競売と任意売却の違いがあります。
- 競売：裁判所が主導で行う売却。市場価格よりも安価になる傾向がある。
- 任意売却：債務者と債権者の合意のもと、不動産会社などを通じて行う売却。市場価格に近い価格で売れる可能性が高い。
任意売却は、債務者にとって多くのメリットがあります。
例えば、
- 競売よりも高く売れる可能性がある
- 引っ越し費用や、残債の支払いに充当できるお金が残る可能性がある
- 周囲に知られずに売却できる
競売は、あなたの意思に関わらず、強制的に進められます。
一方、任意売却は、あなたの協力と債権者の同意が必要です。
早期に専門家（不動産会社や弁護士）に相談し、適切な対応をとることが重要です。
実務的なアドバイス：任意売却を成功させるために
任意売却を成功させるためには、以下の点に注意しましょう。
- 早期の行動：ローンの滞納が始まったら、すぐに債権者（金融機関や保証会社）に連絡し、状況を説明しましょう。
- 専門家への相談：不動産会社や弁護士に相談し、任意売却の可能性や手続きについてアドバイスを受けましょう。
- 売却活動の準備：不動産会社と協力し、物件の査定（価値を評価すること）を行い、売却活動を開始しましょう。
- 債権者との交渉：債権者と交渉し、売却価格や残債の支払い方法について合意を目指しましょう。
任意売却は、時間との勝負でもあります。
競売の手続きが進む前に、売却活動を開始し、債権者との交渉を進める必要があります。
専門家のサポートを受けながら、積極的に行動しましょう。
専門家に相談すべき場合とその理由
競売に関する問題は、複雑で専門的な知識が必要です。
以下のような場合は、専門家への相談を強くお勧めします。
- ローンの滞納が長期間にわたっている場合：事態が深刻化している可能性が高く、迅速な対応が必要です。
- 競売の手続きが開始された場合：専門家のアドバイスなしで、適切な対応を取ることは困難です。
- 債権者との交渉がうまくいかない場合：専門家は、あなたの代わりに交渉を行い、有利な条件を引き出すことができます。
- 任意売却を検討している場合：任意売却の手続きは複雑であり、専門家のサポートが不可欠です。
相談すべき専門家としては、不動産会社、弁護士、司法書士などが挙げられます。
それぞれの専門家が、異なる視点からあなたをサポートしてくれます。
複数の専門家に相談し、自分に合った専門家を見つけることも重要です。
まとめ：競売を回避し、最善の選択をするために
今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。
- 競売になる前に、物件の評価額を知ることは可能です。
- 競売になる前に、自分で物件を売却する（任意売却）ことが可能です。
- 任意売却は、競売よりも有利な条件で売却できる可能性が高いです。
- ローンの滞納が始まったら、すぐに債権者に連絡し、専門家に相談しましょう。
- 専門家のサポートを受けながら、積極的に行動しましょう。
競売は、人生における大きな転機となる出来事です。
しかし、適切な知識と対応があれば、最善の選択をすることができます。
諦めずに、専門家と協力して、問題解決に向けて進んでいきましょう。
