競売の可能性？父親名義アパートの融資滞納と解決策を解説

【背景】

父親名義の築15年程度のアパート（総戸数6戸）がある。
15年前に金融公庫から融資を受けて建設。
約10年前から融資の返済が滞りがちになり、督促を受けている。
返済遅延を認識したのは最近で、任意売却または競売の話が出ている。
入居者は満室だが、母親が賃料収入を他の支払いに充てていた。
返済残金は約900万円で、遅延分は完済済み。
金融公庫の担当者からは、全額返済しないと競売にすると言われている。

【悩み】

この状況で、アパートが競売にかけられる可能性はあるのか。
300万円の繰り上げ返済を検討しているが、効果はあるのか。

競売の可能性はあります。全額返済が望ましいですが、状況によっては交渉も可能です。専門家への相談も検討しましょう。

競売とは？アパートが直面している状況を理解する

まず、競売（けいばい）について簡単に説明します。競売とは、住宅ローンなどの借金を返済できなくなった場合、金融機関（この場合は金融公庫）が裁判所を通じて、その不動産を強制的に売却する手続きのことです。売却されたお金は、まず金融機関への借金の返済に充てられ、残金があれば債務者（この場合はお父様）に渡されます。

今回のケースでは、アパートのローン返済が滞ったために、金融公庫が競売を検討しているということになります。競売にかかるということは、所有権が失われる可能性があるという、非常に深刻な状況です。

今回のケースへの直接的な回答

現時点での状況を考えると、競売にかけられる可能性は否定できません。金融公庫が「全額返済」を要求している以上、それを満たさない限り、競売の手続きが進められる可能性があります。しかし、いくつか検討できる余地もあります。

まず、300万円の繰り上げ返済についてですが、これは状況を改善する可能性はあります。返済に対する姿勢を示すことで、金融公庫との交渉の余地が生まれるかもしれません。ただし、これだけで競売を回避できる保証はありません。

重要なのは、金融公庫とのコミュニケーションを密にすることです。なぜ返済が滞ったのか、今後の返済計画はどうなっているのかを丁寧に説明し、誠意を見せることが大切です。場合によっては、弁護士などの専門家を交えて交渉することも有効です。

関係する法律や制度：債権者と債務者の権利

競売には、いくつかの法律や制度が関係しています。主なものとしては、民法（みんぽう）と民事執行法（みんじしっこうほう）があります。

民法：債権者（金融公庫）と債務者（お父様）の間の権利と義務を定めています。例えば、金融機関は、債務者が借金を返済しない場合、担保となっている不動産を処分する権利があります。
民事執行法：競売の手続きについて定めています。競売の流れ、裁判所の手続き、売却の方法などが規定されています。

また、住宅ローンの契約書も重要な法的文書です。契約書には、返済が滞った場合の対応や、競売に関する条項が記載されています。契約内容をしっかりと確認しておく必要があります。

誤解されがちなポイント：返済と競売の関係性

競売について、よく誤解される点があります。

全額返済すれば必ず競売は回避できるわけではない：確かに、全額返済すれば競売は回避できます。しかし、金融機関がすでに競売の手続きを開始している場合、手続きを止めるためには、追加の費用や手続きが必要になることもあります。
入居者がいれば安心ではない：入居者がいる場合でも、競売は行われます。競売で落札した人は、入居者に対して、立ち退きを求めることができます（ただし、一定の猶予期間が設けられるのが一般的です）。
金融機関との交渉は必ずしも有利に進むわけではない：金融機関は、債権回収を目的としています。そのため、債務者の状況によっては、厳しい対応を取ることもあります。

実務的なアドバイス：競売を回避するための具体的な行動

競売を回避するために、具体的にどのような行動を取るべきか、いくつかのアドバイスをします。

金融公庫との交渉：まず、金融公庫の担当者と直接話し合い、状況を詳しく説明しましょう。返済が滞った理由、現在の収入状況、今後の返済計画などを具体的に伝え、誠意を見せることが重要です。
専門家への相談：弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスを求めることをお勧めします。専門家は、法律的な観点から、競売のリスクや、具体的な解決策を提案してくれます。
任意売却の検討：競売ではなく、任意売却（にんいばいかく）を検討することもできます。任意売却とは、金融機関の同意を得て、市場で不動産を売却することです。競売よりも、高く売れる可能性があり、債務者の負担を軽減できます。
資金の確保：繰り上げ返済だけでなく、万が一の事態に備えて、資金を確保しておくことも大切です。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下のような状況であれば、専門家への相談を強くお勧めします。

金融公庫との交渉が難航している場合：専門家は、金融機関との交渉を円滑に進めるためのノウハウを持っています。
法的知識が必要な場合：競売に関する法的知識は複雑です。専門家は、法律的な観点から、適切なアドバイスをしてくれます。
任意売却を検討する場合：任意売却には、専門的な知識と手続きが必要です。
精神的な負担が大きい場合：競売は、精神的な負担が大きいものです。専門家は、精神的なサポートもしてくれます。

相談先としては、弁護士、司法書士、不動産鑑定士などが考えられます。複数の専門家に相談し、最適な解決策を見つけることが重要です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、アパートのローン返済の滞納が原因で、競売にかけられる可能性があります。競売を回避するためには、金融公庫との交渉、専門家への相談、任意売却の検討など、様々な選択肢があります。

重要なのは、早めに状況を把握し、適切な行動を取ることです。専門家の力を借りながら、最善の解決策を見つけましょう。