競売不動産で買受人が現れない場合とは？3回の入札不成立の条件を解説

競売不動産における「買受人が現れない」の基礎知識

競売とは、裁判所が債務者（借金などでお金を払えなくなった人）の財産を強制的に売却し、その売却代金から債権者（お金を貸した人など）への弁済（べんさい：借金を返すこと）を行う手続きのことです。

競売にかかる不動産を「競売不動産」と呼びます。

競売は、裁判所が定めた期間内に、入札希望者が入札価格を提示することで行われます。最も高い価格を提示した人が、その不動産の買受人となります。しかし、入札者が現れない場合や、入札価格が裁判所が定める最低売却価格に達しない場合は、売却が成立しません。

この「売却が成立しない」状況が、今回の質問にある「買受人が現れない」という状態を指します。

「買受けの申し出が無かった」場合の具体的な状況

競売手続きにおいて「買受けの申し出が無かった」と判断される主な状況は以下の通りです。

• 入札者が誰もいない場合： 入札期間中に、誰も入札に参加しなかった場合です。
• 入札者がいても、その入札価格が最低売却価格に達しない場合： 裁判所が定める最低売却価格を下回る入札しかなかった場合です。
• 入札者が複数いても、最高価格の入札者が現れなかった場合： 例えば、最高価格の入札者が現れなかったり、その入札が無効になった場合などです。

これらの状況が、競売手続きにおいて「買受けの申し出が無かった」と判断される具体的な例です。

関係する法律や制度について

競売に関する主な法律は「民事執行法」です。民事執行法は、債権者が債務者の財産を差し押さえ、換価（売却）して債権を回収する手続きについて定めています。

民事執行法では、不動産の競売手続きの流れや、買受人が現れない場合の対応などが規定されています。

具体的には、民事執行法63条において、入札または競り売りを3回実施しても買受人が現れない場合、裁判所は競売手続きを停止できると定められています。これは、債務者や債権者の状況、不動産の価値などを考慮して、手続きの継続が不適切と判断される場合に適用されます。

誤解されがちなポイントの整理

競売に関する誤解として、以下のようなものがあります。

• 競売は必ず成立するわけではない： 競売は、入札者が現れなければ成立しません。
• 最低売却価格は必ずしも低いわけではない： 不動産の評価額や市場価格などを考慮して、裁判所が決定します。
• 3回の入札で必ず競売が停止されるわけではない： 3回入札しても買受人が現れない場合、裁判所は手続きを停止できるという「選択肢」を持つということです。

これらの誤解を解くことで、競売手続きに対する理解を深めることができます。

実務的なアドバイスと具体例

競売に参加する際には、以下の点に注意することが重要です。

• 物件調査を徹底する： 物件の権利関係や現況（建物の状態など）を事前に調査し、リスクを把握しましょう。
• 専門家への相談： 弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスを受けることも検討しましょう。
• 資金計画を立てる： 入札価格だけでなく、諸費用（登録免許税や不動産取得税など）も考慮して、資金計画を立てましょう。

具体例：

あるマンションが競売にかけられたとします。1回目の入札では、誰も入札に参加しませんでした。2回目の入札では、最低売却価格が引き下げられましたが、やはり入札者が現れませんでした。3回目の入札でも同様の結果となり、裁判所は競売手続きを停止するか、再度入札を行うか検討することになります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 競売に関する知識が不足している場合： 競売の手続きや法律について詳しくない場合は、弁護士に相談しましょう。
• 物件の権利関係が複雑な場合： 抵当権や差押えなど、権利関係が複雑な場合は、弁護士に相談して、リスクを評価してもらいましょう。
• 入札価格の決定に迷う場合： 不動産鑑定士に相談し、物件の適正な価格を評価してもらうことも有効です。
• 競売後のトラブルが予想される場合： 占有者との関係など、競売後にトラブルが発生する可能性がある場合は、弁護士に相談し、対応策を検討しましょう。

専門家は、法的アドバイスや、実務的なサポートを提供し、安心して競売に参加できるよう支援してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

競売不動産において「買受人が現れない」とは、入札者がいない、または入札価格が最低売却価格に達しない状況を指します。

具体的には、

• 入札者が誰もいない場合
• 入札者がいても、その入札価格が最低売却価格に達しない場合
• 入札者が複数いても、最高価格の入札者が現れなかった場合

などが該当します。

民事執行法に基づき、3回の入札で買受人が現れない場合、裁判所は競売手続きを停止できる可能性があります。

競売に参加する際は、物件調査を徹底し、必要に応じて専門家（弁護士、不動産鑑定士など）に相談することが重要です。