競売前の物件購入？ 中古住宅取得時の注意点と安全な取引の進め方

回答と解説

テーマの基礎知識：競売と任意売却とは？

中古住宅を探していると、「競売前の物件」という言葉に出会うことがあります。これは、住宅ローンなどの支払いが滞り、最終的に家を手放さなければならない状況にある物件のことです。
具体的には、

• 競売（けいばい）: 裁判所が、住宅ローンの返済が滞った物件を強制的に売却すること。
• 任意売却（にんいばいきゃく）: ローンを借りた人（債務者）と、お金を貸した人（債権者）との合意のもと、不動産会社を通じて物件を売却すること。

今回の質問にある「競売前の物件」とは、まだ競売にはかけられていないものの、近い将来、競売になる可能性がある物件を指します。
この段階では、債務者と債権者の間で、任意売却に向けて話し合いが進められていることが多いです。

今回のケースへの直接的な回答：競売前の物件とは？

「競売前の物件」というのは、正確には法律用語ではありません。しかし、不動産業界では、

• 住宅ローンの支払いが滞り、金融機関（債権者）が担保となっている不動産を差し押さえたものの、まだ競売の手続きが開始されていない状態
• または、競売になる前に、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が行われている状態

を指すことが多いです。
今回のケースでは、不動産業者が「価格は債権者の提示金額」と言っていることから、任意売却の可能性が高いと考えられます。
競売前の物件は、通常の物件よりも価格が安く設定されている場合がありますが、それにはいくつかの理由があります。

• 早期売却の必要性: 債務者は、競売になる前に物件を売却することで、競売にかかる費用（裁判費用など）を節約し、少しでも多くの手元資金を残したいと考えています。
• 債権者の意向: 債権者も、競売にかけるよりも、任意売却で少しでも多くの債権を回収したいと考えています。

ただし、競売前の物件を購入する際には、通常の物件とは異なる注意点があります。

関係する法律や制度：債権者と債務者の関係

この状況に関係する主な法律は、民法や、住宅ローンの契約内容です。
債権者（金融機関など）は、債務者（住宅ローンの借り主）が返済を滞った場合、担保となっている不動産を差し押さえる権利を持っています。
差し押さえられた不動産は、最終的に競売にかけられますが、その前に任意売却という形で売却されることもあります。
任意売却は、債務者と債権者の合意があれば、比較的自由に行うことができます。
しかし、複数の債権者がいる場合や、物件に他の権利関係が複雑に絡んでいる場合は、交渉が難航することもあります。

誤解されがちなポイントの整理：価格の決め方とリスク

競売前の物件の価格は、必ずしも定価があるわけではありません。
債権者と債務者の間で、売却価格について交渉が行われることが多く、価格は、

• 市場価格: 周辺の類似物件の価格を参考にします。
• 残債務額: ローンの残高や、その他の債務を考慮します。
• 競売になった場合の落札予想価格: 競売になった場合に、どのくらいの価格で売れるのかを予測します。

などを総合的に考慮して決定されます。
ただし、競売前の物件には、いくつかのリスクも存在します。

• 権利関係の複雑さ: 抵当権（住宅ローン）、差押え、その他の権利関係が複雑になっている場合があります。
• 瑕疵（かし）: 物件に隠れた欠陥（雨漏り、シロアリ被害など）がある可能性があります。
• 契約不履行のリスク: 債務者の協力が得られない場合や、債権者との交渉がまとまらない場合、契約が成立しない可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：購入前の注意点

競売前の物件を購入する際には、以下の点に注意しましょう。

• 権利関係の確認: 登記簿謄本（とうきぼとうほん）を取得し、抵当権、差押え、その他の権利関係を必ず確認しましょう。専門家（司法書士など）に依頼すると確実です。
• 物件調査: 専門家（不動産鑑定士など）に依頼して、物件の価値や瑕疵の有無を調査してもらいましょう。
• 契約内容の確認: 契約書の内容をよく確認し、不明な点は必ず不動産業者に質問しましょう。特に、契約不履行の場合の取り決め（手付金の返還など）は重要です。
• 債権者との交渉: 不動産業者が債権者との交渉を仲介してくれる場合もありますが、最終的には、ご自身でも債権者との連絡を取り、売買条件を確認することをおすすめします。
• 資金計画: 購入価格だけでなく、登記費用、仲介手数料、税金など、諸費用も考慮した資金計画を立てましょう。

具体例：

例えば、ある中古住宅が競売前の物件として売りに出されており、価格が相場よりも20%安く設定されていたとします。
購入を検討する際には、まず登記簿謄本を取り寄せ、抵当権が残っていること、他に差押えがないことを確認します。
次に、不動産鑑定士に依頼して、物件の価値を評価してもらい、建物の状態や修繕が必要な箇所がないかを確認します。
その上で、不動産業者を通じて債権者と交渉し、売買条件（価格、引き渡し時期など）を決定します。
契約書の内容を十分に理解し、問題がなければ契約を締結します。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の活用

競売前の物件の購入は、通常の不動産取引よりも複雑で、専門的な知識が必要になります。
以下のような場合には、必ず専門家に相談しましょう。

• 権利関係が複雑な場合: 抵当権、差押え、その他の権利関係が複雑な場合は、司法書士に相談し、権利関係の整理や、売買契約の手続きを依頼しましょう。
• 物件の瑕疵が心配な場合: 建物に隠れた欠陥がないか心配な場合は、不動産鑑定士や、建築士に相談し、物件の調査を依頼しましょう。
• 債権者との交渉がうまくいかない場合: 債権者との交渉が難航する場合は、弁護士や、不動産コンサルタントに相談し、交渉をサポートしてもらいましょう。
• 税金に関する疑問がある場合: 不動産取得税や、固定資産税など、税金に関する疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。

専門家は、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。
専門家への相談費用はかかりますが、リスクを回避し、安全な取引を行うためには、必要な投資と考えましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

競売前の物件を購入する際には、通常の物件よりも注意が必要です。
今回の重要ポイントを以下にまとめます。

• 「競売前の物件」とは、競売になる可能性があるものの、任意売却の交渉が行われている物件を指す。
• 価格が安い場合があるが、権利関係の複雑さや、瑕疵のリスクがある。
• 権利関係の確認、物件調査、契約内容の確認、債権者との交渉、資金計画が重要。
• 専門家（司法書士、不動産鑑定士、弁護士など）に相談し、リスクを回避する。

慎重に情報を収集し、専門家のサポートを受けながら、安全な不動産取引を行いましょう。