競売基準価額が低すぎる！相続財産売却の現実と対処法

【背景】
* 相続した自宅を、共有名義の相続人の方と合意形成できず、競売にかけられることになりました。
* 近隣の取引実績から8000万円と推定される家の価値が、不動産鑑定士による鑑定で2900万円と評価されました。
* 裁判所に意見書を提出し、基準価額の変更を求めましたが、却下されました。

【悩み】
競売基準価額が、相場価格と比べて大幅に低く設定されていることに納得がいかず、どうすれば良いのか困っています。競売では物件の価値が全く無視されるのでしょうか？

競売価格の低さに不服がある場合、再鑑定や異議申し立てを検討すべきです。

競売における不動産評価の仕組み

競売（競売法に基づく不動産の強制執行）では、裁判所が不動産の価値を判断し、基準価額（競売開始価格）を決定します。この際、通常は不動産鑑定士による鑑定評価が用いられます。鑑定評価は、物件の状況、立地、市場動向などを考慮して行われますが、必ずしも市場価格と一致するとは限りません。

今回のケースへの対応

質問者様のケースでは、不動産鑑定士による評価額が、ご自身の考える相場価格（8000万円）を大きく下回っている（2900万円）ことが問題となっています。裁判所は、鑑定士の評価を尊重して基準価額を決定したようです。

関係する法律と制度

競売手続きは、民事執行法（強制執行に関する法律）に基づいて行われます。裁判所は、鑑定評価を重視しますが、明らかに不当な評価であると判断される場合は、再鑑定を命じる可能性もあります。

誤解されがちなポイント：鑑定評価と市場価格

不動産鑑定士による評価は、必ずしも市場価格（実際に取引される価格）と一致するとは限りません。鑑定評価は、客観的な評価基準に基づいて行われますが、市場の需給状況や個々の取引条件など、様々な要因が価格に影響するためです。

実務的なアドバイス：再鑑定や異議申し立て

基準価額に納得できない場合は、以下の方法を検討できます。

再鑑定の請求：裁判所に、別の不動産鑑定士による再鑑定を請求します。新たな鑑定結果が、ご自身の主張を支持する可能性があります。ただし、再鑑定が認められるかは裁判所の判断次第です。
異議申し立て：基準価額決定に不服がある場合、裁判所に異議を申し立てることができます。この際、近隣取引事例などの証拠を提示し、鑑定評価の妥当性に異議を唱える必要があります。異議申し立ては、法的知識や手続きに精通している方が対応した方が有利です。

裁判所は、複数の鑑定評価や証拠を総合的に判断して、最終的な基準価額を決定します。そのため、ご自身の主張を裏付ける明確な証拠を準備することが重要です。

専門家に相談すべき場合

不動産競売は複雑な手続きを伴います。特に、基準価額に不服がある場合、弁護士や司法書士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、適切な手続きや戦略をアドバイスし、ご自身の権利を守るためにサポートしてくれます。

特に、再鑑定の請求や異議申し立ては、専門的な知識と経験が不可欠です。誤った手続きを行うと、かえって不利になる可能性もあります。

まとめ：競売における価格決定と対応策

競売における基準価額は、必ずしも市場価格と一致するとは限りません。しかし、明らかに不当な評価であると判断される場合は、再鑑定や異議申し立てなどの対応策があります。専門家のアドバイスを得ながら、適切な手続きを進めることが重要です。ご自身の権利を守るためにも、一人で抱え込まず、専門家の力を借りましょう。