競売物件のリフォーム済み住宅購入はあり？繰り返すってホント？

競売物件購入の基礎知識：競売ってなに？

競売物件について考える前に、まずは競売の仕組みを理解しましょう。

競売とは、住宅ローンなどの借金を返済できなくなった人が所有する不動産を、裁判所が強制的に売却する手続きのことです。債権者（お金を貸した側）がお金を回収するために行われます。競売で売却された物件は、一般の不動産市場よりも安価で取引されることもあります。

今回のケースのように、競売で売却された物件を不動産会社が購入し、リフォームして再販売するケースも増えています。これは、不動産会社が競売物件を仕入れ、付加価値をつけて販売することで利益を得るビジネスモデルです。

今回のケースへの直接的な回答：購入はあり？

今回のケースでは、リフォーム済みの競売物件であり、場所も良いとのことですので、購入を検討する価値は十分にあります。しかし、いくつかの注意点も考慮する必要があります。

「競売物件は繰り返す」という不動産会社の言葉は、完全に間違いではありません。過去に競売になった物件が、再び競売になる可能性はゼロではありません。ただし、その確率は物件の状況や購入者の状況によって大きく異なります。

今回の物件がリフォーム済みであることは、プラスの要素です。内外装が綺麗であれば、すぐに住み始めることができますし、修繕費用も抑えられます。しかし、リフォームの内容や質、築年数なども確認する必要があります。

競売物件は、仲介手数料がかからないというメリットがあります。これは、不動産会社が売主であるため、買主は仲介業者を介さないからです。仲介手数料は、物件価格の3% + 6万円（消費税別途）が一般的ですので、大きな節約になります。

最終的に購入するかどうかは、物件の状況、価格、ご自身の資金計画、リスク許容度などを総合的に判断して決めることになります。

関係する法律や制度：競売に関する法的側面

競売には、民事執行法という法律が関係しています。民事執行法は、債権者が債務者の財産を差し押さえ、換価（売却）する手続きについて定めています。

競売物件を購入する際には、いくつかの注意点があります。例えば、

• 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）：売主が不動産会社の場合、瑕疵担保責任を負う期間が短い場合があります。瑕疵担保責任とは、物件に隠れた欠陥があった場合に、売主が修繕や損害賠償を行う責任のことです。
• 現況有姿（げんきょうゆうし）：競売物件は、現況有姿での引き渡しが原則です。これは、物件の状態をそのまま引き渡すという意味で、買主は事前に物件の状態を確認し、リスクを理解した上で購入する必要があります。
• 権利関係：競売物件には、抵当権などの権利が設定されている場合があります。これらの権利関係を事前に確認し、問題がないかを確認する必要があります。

誤解されがちなポイント：競売物件のイメージ

競売物件に対しては、いくつかの誤解があるようです。

• 「競売物件は必ず安い」：必ずしもそうではありません。競売物件は、入札の結果によって価格が決まります。人気のある物件は、一般の市場価格と変わらないこともあります。
• 「競売物件は訳あり物件」：必ずしもそうではありません。競売になる理由は様々で、所有者の経済的な事情、離婚、相続など、様々なケースがあります。物件自体の品質とは関係がないこともあります。
• 「競売物件は危険」：必ずしもそうではありません。競売物件には、権利関係が複雑な場合や、占有者がいる場合など、注意が必要なケースもありますが、事前にしっかりと調査すれば、安全に購入することができます。

実務的なアドバイス：物件選びのポイント

競売物件を選ぶ際には、以下の点をチェックしましょう。

• 物件の調査：
  • 物件の所在地、築年数、間取りなどを確認します。
  • 周辺の環境、交通の便、生活インフラなどを確認します。
  • 過去の履歴（競売になった経緯、修繕履歴など）を確認できる場合は確認します。
• 権利関係の確認：
  • 登記簿謄本を取得し、抵当権などの権利関係を確認します。
  • 差押えや、その他の権利関係がないかを確認します。
• 内覧：
  • 可能であれば、物件の内覧を行います。
  • リフォームの内容や質、設備の状況などを確認します。
  • 気になる点があれば、不動産会社に質問します。
• 資金計画：
  • 物件価格だけでなく、諸費用（登記費用、固定資産税など）も考慮して、資金計画を立てます。
  • 住宅ローンの利用を検討する場合は、事前に金融機関に相談します。

専門家に相談すべき場合：リスクを回避するために

競売物件の購入には、専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 権利関係が複雑な場合：
  • 抵当権だけでなく、複数の権利関係が絡んでいる場合。
  • 占有者がいる場合。
• 物件の調査が難しい場合：
  • 物件の状況が不明確な場合。
  • 過去の履歴や、修繕履歴がわからない場合。
• 資金計画に不安がある場合：
  • 住宅ローンの利用について、相談したい場合。
  • 諸費用を含めた資金計画について、アドバイスを受けたい場合。

相談できる専門家としては、不動産鑑定士、弁護士、司法書士、ファイナンシャルプランナーなどが挙げられます。これらの専門家に相談することで、リスクを軽減し、安心して物件を購入することができます。

まとめ：競売物件購入のポイント

競売物件の購入は、慎重な検討が必要です。今回の重要ポイントをまとめます。

• 競売物件は、一般の市場価格よりも安価で取引される可能性があります。
• リフォーム済みの物件は、すぐに住み始められるというメリットがあります。
• 仲介手数料がかからないというメリットもあります。
• 過去に競売になった物件が、再び競売になる可能性はゼロではありません。
• 物件の状況、価格、ご自身の資金計画、リスク許容度などを総合的に判断しましょう。
• 権利関係や物件の状態を事前にしっかりと調査することが重要です。
• 専門家への相談も検討し、リスクを軽減しましょう。

競売物件の購入は、メリットとデメリットを理解し、慎重に検討することで、良い選択となる可能性もあります。今回の情報が、あなたの住宅購入の一助となれば幸いです。