収益価格って何？ 基礎知識からわかりやすく解説
不動産鑑定評価における「収益価格」とは、その不動産が将来にわたって生み出すと期待される収益（家賃収入など）を基に算出される価格のことです。 競売物件の評価書でこの言葉を見つけて「なんだろう？」と思った方もいるかもしれません。 簡単に言うと、不動産を「持っている」ことで、将来的にどれくらいの「お金」を生み出すことができるのか、という視点で評価した価格です。
収益価格を理解するためには、まず「収益還元法」という評価方法を知る必要があります。 収益還元法は、不動産の収益性に着目し、その収益を現在価値に割り引くことで価格を求める方法です。 簡単に言うと、将来的に得られるであろうお金（家賃収入など）を、今の価値に換算して価格を算出する、ということです。
収益価格は、主に賃貸用の不動産（アパート、マンション、テナントビルなど）の評価に使われます。 競売物件の場合、その物件が賃貸物件であれば、収益価格が重要な評価要素となります。
競売物件の収益価格、具体的にどう計算するの？
収益価格の計算には、主に2つの方法があります。
- 直接還元法：1年間の純収益（家賃収入から経費を引いたもの）を、還元利回り（一定の割合）で割って求めます。
- DCF法（Discounted Cash Flow法）：将来の各期間の純収益を、現在価値に割り引いて合計して求めます。
どちらの方法を使うかは、物件の種類や状況によって異なります。 不動産鑑定士は、これらの方法を駆使して、物件の収益性を評価し、収益価格を算出します。
直接還元法
直接還元法は、1年間の純収益を還元利回りで割って求めるシンプルな方法です。 計算式は以下のようになります。
収益価格 = 純収益 ÷ 還元利回り
ここで、純収益とは、家賃収入から管理費や修繕費などの経費を差し引いたものです。 還元利回りとは、投資家がその不動産に求める期待利回りのことです。 つまり、どれくらいの割合で利益を期待しているか、という指標です。 この還元利回りは、周辺の類似物件の利回りなどを参考に、不動産鑑定士が決定します。
DCF法（Discounted Cash Flow法）
DCF法は、より詳細な計算方法です。 将来の各期間（通常は数年間）の純収益を予測し、それぞれの純収益を現在価値に割り引いて合計します。 割り引く際の利率は、割引率と呼ばれます。 DCF法は、将来の収益の変動を考慮できるため、より正確な評価が可能とされています。 計算式は複雑になりますが、基本的な考え方は、将来のお金を今の価値に換算する、ということです。
収益価格の算出に関わる法律や制度について
不動産鑑定評価は、不動産鑑定評価基準という基準に基づいて行われます。 この基準は、不動産鑑定士が公正な評価を行うための指針となるものです。 収益価格の算出も、この基準に沿って行われます。
競売においては、民事執行法という法律が関係してきます。 この法律は、債務者の財産を差し押さえ、競売にかける手続きを定めています。 不動産鑑定士は、この法律に基づいて、競売物件の評価を行います。
収益価格でよくある誤解を解き明かす
収益価格について、よくある誤解をいくつか紹介します。
- 誤解1：収益価格＝売却価格：収益価格はあくまで評価額であり、実際に売却される価格とは異なる場合があります。 競売では、入札によって価格が決まるため、収益価格よりも高くなることも、安くなることもあります。
- 誤解2：収益価格は常に正しい：収益価格は、不動産鑑定士の専門的な知識と経験に基づいて算出されますが、将来の収益を完全に予測することは不可能です。 経済状況の変化や、物件の管理状況などによって、実際の収益と異なる場合があります。
- 誤解3：収益価格だけを参考にすれば良い：収益価格は重要な指標ですが、それだけで物件の価値を判断することはできません。 周辺の類似物件の取引事例や、物件の立地条件、築年数、設備なども考慮する必要があります。
不動産鑑定士が教える！実務的なアドバイスと具体例
競売物件の収益価格を理解するために、実務的なアドバイスをいくつか紹介します。
- 評価書を注意深く読む：不動産鑑定士の評価書には、収益価格の計算根拠や前提条件が詳しく記載されています。 評価書を注意深く読み、なぜその価格になったのかを理解することが重要です。
- 周辺の類似物件を調べる：周辺の類似物件の賃料相場や利回りなどを調べ、評価書の収益価格が妥当かどうかを検証します。
- 専門家にも相談する：わからないことがあれば、不動産鑑定士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談しましょう。 専門家の意見を聞くことで、より正確な判断ができます。
具体例
例えば、あるアパートの収益価格を計算する場合を考えてみましょう。 まず、1年間の家賃収入から、管理費や修繕費などの経費を差し引いて純収益を求めます。 次に、周辺の類似物件の利回りなどを参考に、還元利回りを決定します。 そして、純収益を還元利回りで割ることで、収益価格を算出します。 DCF法を用いる場合は、将来の各期間の純収益を予測し、割引率を使って現在価値に割り引いて合計します。
こんな時は専門家に相談を！
以下のような場合は、不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。
- 評価書の内容が理解できない場合：専門用語が多く、評価書の内容が理解できない場合は、専門家に解説してもらいましょう。
- 収益価格の妥当性に疑問がある場合：収益価格が、周辺の類似物件の相場と比べて大きく乖離している場合は、専門家に意見を求めてみましょう。
- 競売への参加を検討している場合：競売への参加を検討している場合は、事前に専門家に物件の評価を依頼し、適切な入札価格をアドバイスしてもらうと良いでしょう。
専門家は、豊富な知識と経験に基づいて、的確なアドバイスをしてくれます。 安心して相談できる専門家を見つけることが大切です。
まとめ：収益価格を理解して、賢く不動産と向き合おう！
今回の解説の重要ポイントをまとめます。
- 収益価格は、将来の収益を基に算出される不動産の評価額です。
- 収益価格の計算方法には、直接還元法とDCF法があります。
- 評価書をよく読み、周辺の類似物件を調べ、専門家にも相談することで、収益価格をより深く理解できます。
- 収益価格を理解することで、競売物件への投資や、不動産の有効活用に役立てることができます。
収益価格は、不動産を評価する上で重要な要素の一つです。 難しいと感じるかもしれませんが、一つ一つ理解していくことで、不動産に関する知識を深めることができます。 今回の解説が、皆様の不動産に関する知識の一助となれば幸いです。
