競売物件の固定資産税評価額、資料がない場合の計算方法とは？

【背景】

不動産の競売物件の情報を見ています。
土地や建物の「固定資産課税標準額」（こていしさんかぜいひょうじゅんがく）が、資料に記載されていないことがあります。
固定資産課税標準額がわからないと、税金の計算などができません。
固定資産課税標準額は、固定資産税を計算する上で重要な要素です。
課税台帳（かぜいだいちょう）の取得は、原則として納税者や関係者しかできないようです。

【悩み】

不動産関係者は、どのようにして固定資産課税標準額を計算しているのでしょうか？
競売物件の情報を精査するために、固定資産課税標準額を知りたいです。

固定資産課税標準額は、近隣の類似物件や公示価格などから概算できます。専門家への相談も有効です。

固定資産課税標準額とは？税金の基礎知識

固定資産課税標準額（こていしさんかぜいひょうじゅんがく）とは、固定資産税や都市計画税を計算する際の基礎となる金額のことです。簡単に言うと、土地や建物の「価値」を評価したもので、この金額に税率をかけて税額が算出されます。

固定資産税は、毎年1月1日時点での土地や建物の所有者に対して課税される税金です。都市計画税は、都市計画区域内にある土地や建物に対して課税される税金です。

固定資産課税標準額は、固定資産評価基準に基づいて市町村（東京23区は東京都）が決定します。この評価基準は、総務大臣が定めており、全国一律の基準で評価が行われます。

固定資産税の税率は原則として1.4％、都市計画税の税率は原則として0.3％です。ただし、自治体によって異なる場合があります。

競売物件における固定資産課税標準額の計算方法

競売物件の情報に固定資産課税標準額が記載されていない場合、いくつかの方法で概算することができます。

近隣の類似物件の情報を参照する: 同じ地域にある類似の土地や建物の固定資産課税標準額を参考にします。不動産会社のデータベースや、インターネット上の不動産情報サイトなどで情報を収集できる場合があります。
公示価格や路線価を参考にする: 土地の場合、公示価格（地価公示で示される価格）や路線価（相続税路線価）を参考に、固定資産課税標準額を推測することが可能です。固定資産税評価額は、公示価格の7割程度が目安とされています。
過去の固定資産税評価額を参照する: 前所有者の固定資産税通知書を入手できれば、過去の固定資産課税標準額を知ることができます。ただし、競売開始決定後に所有者が変わるため、必ずしも最新の情報とは限りません。
自治体の窓口で相談する: 土地や建物の所在地を管轄する市町村の税務課などに問い合わせることで、固定資産課税標準額に関する情報を得られる可能性があります。

固定資産課税標準額計算時の誤解

固定資産課税標準額の計算に関して、よくある誤解を整理します。

誤解1: 固定資産課税標準額は、常に最新の情報である。

→ 実際には、固定資産課税標準額は、3年に一度評価が見直される（評価替え）ため、最新の情報でない場合があります。
誤解2: 固定資産課税標準額＝売買価格。

→ 固定資産課税標準額は、あくまで税金を計算するための評価額であり、実際の売買価格とは異なります。
誤解3: 競売物件の固定資産課税標準額は、必ず開示される。

→ 競売物件の情報に固定資産課税標準額が記載されていない場合もあります。

実務的なアドバイスと具体例

競売物件の固定資産課税標準額を概算する際の、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

ステップ1: 競売物件の所在地を管轄する市町村の税務課に問い合わせ、固定資産課税標準額に関する情報を確認します。
ステップ2: 周辺の類似物件の固定資産課税標準額を調査します。不動産会社のデータベースや、インターネット上の不動産情報サイトを活用します。
ステップ3: 土地の場合、路線価を参考に固定資産課税標準額を概算します。路線価は、国税庁のウェブサイトで確認できます。
ステップ4: 建物の場合は、築年数や構造などを考慮し、固定資産課税標準額を推測します。
ステップ5: 複数の情報を組み合わせ、固定資産課税標準額を総合的に判断します。

例えば、ある土地の競売物件について、近隣の類似物件の固定資産課税標準額が1,000万円、路線価が1,500万円だったとします。この場合、固定資産課税標準額は、1,000万円から1,500万円の間であると推測できます。建物の場合は、同様に、近隣の類似物件の情報を参考にしたり、建物の種類や築年数から概算したりします。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

複雑な評価が必要な場合: 土地の形状が複雑であったり、特殊な用途の建物であったりする場合など、専門的な知識が必要となる場合があります。
正確な税額を計算したい場合: 競売物件の購入を検討しており、正確な税額を把握したい場合は、専門家のアドバイスを受けることで、より正確な税額を把握できます。
税務上のトラブルを避けたい場合: 税金に関する知識がない場合、税務上のトラブルに巻き込まれる可能性があります。専門家に相談することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

相談できる専門家としては、不動産鑑定士、税理士、土地家屋調査士などが挙げられます。それぞれの専門家が、固定資産課税標準額の計算や、税金に関するアドバイス、登記に関する手続きなど、様々なサポートを提供してくれます。

まとめ

競売物件の固定資産課税標準額が不明な場合でも、様々な方法で概算することができます。近隣の類似物件の情報を参照したり、公示価格や路線価を参考にしたり、自治体の窓口に相談したりすることで、ある程度の情報を得ることが可能です。ただし、正確な情報を得るためには、専門家への相談も有効です。固定資産課税標準額は、固定資産税や都市計画税の計算に不可欠な要素であり、競売物件の購入を検討する際には、必ず確認しておきたい情報です。