競売物件の見学！購入検討は危険？失敗しないための注意点

競売物件購入の基礎知識：競売とは？

競売（けいばい）とは、簡単に言うと、お金を借りた人が返済できなくなった場合、その人の持っている財産（今回の場合は住宅）を、裁判所が代わりに売却する手続きのことです。売却によって得られたお金は、債権者（お金を貸した人）への返済に充てられます。

競売物件は、通常の不動産売買（不動産会社を介しての売買）とは異なる点が多く、注意が必要です。競売には、大きく分けて以下の2つの段階があります。

• 入札（にゅうさつ）： 裁判所が公開する物件情報を基に、購入希望者が入札します。入札期間内に、希望価格を記載した入札書を裁判所に提出します。
• 開札（かいさつ）： 入札期間終了後、裁判所が最も高い価格を提示した人を落札者として決定します。

競売物件の購入は、通常の不動産購入よりも手続きが複雑で、専門的な知識が必要になります。

今回のケースへの直接的な回答

競売物件の購入を検討されているとのこと、素晴らしいですね！しかし、競売物件には、通常の不動産購入にはないリスクがいくつか存在します。物件を見学し、気に入ったとしても、すぐに購入を決めるのではなく、慎重な検討が必要です。

まず、競売物件は、内覧（物件内部を見ること）ができない場合が多いです。これは、物件の所有者や占有者が、見学を拒否する場合があるためです。物件の状態を詳細に確認できないまま入札することになるため、注意が必要です。

また、競売物件は、瑕疵（かし：欠陥や問題点）があっても、売主（裁判所）は責任を負わない「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」が免除されるのが一般的です。つまり、購入後に隠れた瑕疵が見つかっても、売主に修繕などを求めることが難しい場合があります。

これらのリスクを理解した上で、物件調査をしっかり行い、専門家のアドバイスを受けながら、購入を検討することが重要です。

関係する法律や制度：民事執行法と不動産競売

競売は、「民事執行法」という法律に基づいて行われます。民事執行法は、債権者が債務者の財産を差し押さえ、換価（売却）して債権を回収するための手続きを定めています。

不動産競売に関する主な条文は以下の通りです。

• 民事執行法第46条： 競売の開始決定について規定しています。
• 民事執行法第60条： 物件明細書の作成について規定しています。
• 民事執行法第64条： 現況調査について規定しています。
• 民事執行法第113条： 買受人の権利取得について規定しています。

これらの条文を理解しておくことで、競売の流れや、自身の権利・義務についてある程度把握することができます。

また、競売物件の購入には、不動産登記に関する知識も必要になります。不動産登記は、土地や建物の権利関係を公示するための制度です。競売で物件を取得した場合、所有権移転登記を行う必要があります。

誤解されがちなポイント：競売物件は必ず安い？

競売物件は、一般的に市場価格よりも安く購入できる可能性があります。しかし、必ずしもそうとは限りません。競売には、多くの人が参加する可能性があり、その結果、高値で落札されることもあります。

また、競売物件には、物件の状態や権利関係に問題がある場合があるため、その分の費用を考慮する必要があります。例えば、修繕費用や、占有者とのトラブル解決費用などです。

さらに、競売物件の購入には、様々な費用がかかります。具体的には、

• 入札保証金
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 仲介手数料（仲介業者を利用した場合）
• 引越し費用
• その他、登記費用など

これらの費用を考慮すると、必ずしもお得とは言えない場合もあります。競売物件の購入を検討する際には、これらの費用もきちんと計算し、総合的に判断することが大切です。

実務的なアドバイス：物件調査と情報収集の重要性

競売物件の購入を検討するにあたって、最も重要なのは、事前の物件調査と情報収集です。具体的には、以下の点について調査を行いましょう。

• 物件の現況： 物件明細書や評価書などを確認し、物件の状態を把握します。可能であれば、周辺の環境や日当たりなども確認しましょう。
• 権利関係： 登記簿謄本を取得し、抵当権などの権利関係を確認します。また、差押えの原因となった債権の内容も確認しておきましょう。
• 占有者の有無： 物件に占有者がいる場合、その占有状況や、立ち退き交渉の可能性などを確認します。
• インフラ： 電気、ガス、水道などのインフラが利用可能か、また、その状態を確認します。
• 周辺相場： 周辺の不動産相場を調べ、適正な価格で入札できるようにします。

これらの調査は、自分で行うこともできますが、専門家（不動産鑑定士、弁護士、司法書士など）に依頼することで、より正確な情報を得ることができます。専門家は、豊富な知識と経験に基づいて、物件の評価や権利関係の調査を行い、適切なアドバイスをしてくれます。

また、情報収集も重要です。裁判所のウェブサイトや、不動産競売専門のサイトなどで、物件に関する情報を収集することができます。これらの情報を参考に、入札価格を決定しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

競売物件の購入は、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談を強くお勧めします。特に、以下のような場合には、必ず専門家に相談しましょう。

• 権利関係が複雑な場合： 抵当権だけでなく、他の権利（賃借権、地上権など）が設定されている場合、専門家による詳細な調査が必要です。
• 占有者がいる場合： 占有者との立ち退き交渉は、非常に難しい問題です。弁護士に相談し、適切な対応策を立てる必要があります。
• 物件の状態が不明な場合： 内覧ができない場合、物件の状態を正確に把握することは困難です。不動産鑑定士に相談し、物件の評価や修繕費用などを算出してもらうと良いでしょう。
• 入札価格の決定に迷う場合： 周辺相場や、物件の状態、権利関係などを総合的に考慮して、入札価格を決定する必要があります。専門家は、これらの情報を基に、適切な入札価格をアドバイスしてくれます。

相談する専門家としては、弁護士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引士などが挙げられます。それぞれの専門家が、異なる分野でサポートしてくれます。複数の専門家に相談し、多角的にアドバイスを受けることも有効です。

まとめ：競売物件購入で失敗しないために

競売物件の購入は、通常の不動産購入よりもリスクが高いですが、注意点を守り、適切な準備をすれば、良い物件をお得に購入できる可能性があります。今回の重要ポイントをまとめます。

• 徹底的な物件調査： 物件明細書、評価書、登記簿謄本などを確認し、物件の状態や権利関係を把握しましょう。
• 専門家への相談： 弁護士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスを受けましょう。
• 情報収集： 裁判所のウェブサイトや、不動産競売専門のサイトなどで、物件に関する情報を収集しましょう。
• 入札価格の決定： 周辺相場や、物件の状態、権利関係などを総合的に考慮して、適切な入札価格を決定しましょう。
• リスクの理解： 競売物件には、内覧ができない、瑕疵担保責任が免除されるなどのリスクがあることを理解しましょう。

これらのポイントを意識し、慎重に検討することで、競売物件の購入を成功させ、理想の住まいを手に入れることができるでしょう。