テーマの基礎知識：抵当権、競売、そして賃貸契約
まず、今回の質問に関わる基本的な用語を整理しましょう。
抵当権とは、お金を借りた人が返済できなくなった場合に備えて、その人の持っている不動産（土地や建物）を担保（万が一の時の保証）にすることです。
もしお金が返せなくなると、お金を貸した人（債権者）は、その不動産を競売にかけることができます。
競売とは、裁判所が、お金を返してもらえない場合に、その不動産を売却して、その売却代金から債権者に返済する手続きのことです。
競売によって不動産の所有者が変わることもあります。
賃貸契約を結んでいる場合、借りている物件に抵当権が設定されていることがあります。
この場合、もし物件が競売にかけられると、賃借人（借りている人）の権利に影響が出る可能性があります。
今回のケースへの直接的な回答：立ち退き料と敷金返還
質問者さんのケースでは、賃貸契約書に「競売になった場合、敷金は返還されない」と書かれています。
これは、競売によって物件の所有者が変わった場合、新しい所有者（落札者）が敷金を返還する義務を負わない可能性があることを意味します。
しかし、だからといって、必ずしも立ち退き料を請求できないわけではありません。
立ち退き料は、立ち退きによって発生する引っ越し費用や、新しい住居を探すための費用などを補填（埋め合わせること）するものです。
競売の場合、賃借人は6ヶ月以内に立ち退く必要があるという条件がありますが、この期間内に引っ越しをするための費用として、立ち退き料を請求できる可能性があります。
ただし、具体的な金額や請求の可否は、個々の状況や契約内容によって異なります。
関係する法律と制度：借地借家法と民法
この問題に関係する主な法律は、借地借家法と民法です。
借地借家法は、借地（土地を借りること）や借家（建物を借りること）に関するルールを定めています。
賃借人の権利を保護するための規定が多くあります。
民法は、一般的な法律のルールを定めており、契約に関する基本的な原則も含まれています。
賃貸契約も民法に基づいており、契約の内容や解釈が争われる際には、民法の規定が適用されます。
これらの法律は、賃借人の権利を保護する方向で解釈される傾向がありますが、個別の契約内容や状況によって判断が異なることもあります。
誤解されがちなポイントの整理：契約書の注意点
よくある誤解として、「契約書に書いてあるから、すべてが絶対」というものがあります。
確かに、契約書は非常に重要ですが、法律は、弱い立場の人を守るために存在します。
契約書の内容が、法律の規定に反していたり、不当に賃借人に不利な場合は、無効になる可能性もあります。
今回のケースで言えば、敷金返還に関する条項や、立ち退きに関する条件が、法律に照らして妥当かどうかを検討する必要があります。
また、契約書の内容が曖昧（はっきりしないこと）な場合は、賃借人に有利に解釈されることもあります。
契約書をよく読み、不明な点があれば、専門家に相談することが重要です。
実務的なアドバイスと具体例：立ち退き交渉の進め方
もし、競売によって立ち退きが必要になった場合、まずは、新しい所有者（落札者）との交渉を試みましょう。
・立ち退き料の交渉：引っ越し費用、新しい住居を探すための費用、その他、精神的な苦痛に対する慰謝料などを考慮して、立ち退き料を請求できます。
交渉の際には、見積もりや、引っ越しにかかる費用の証拠などを提示すると、交渉がスムーズに進む可能性があります。
・弁護士への相談：交渉がうまくいかない場合や、法的な問題がある場合は、弁護士に相談することをお勧めします。
弁護士は、あなたの権利を守るために、法的なアドバイスや、交渉の代行をしてくれます。
具体例：
例えば、ある賃貸物件が競売にかけられ、賃借人が立ち退きを迫られたとします。
賃貸契約書には、敷金は返還されないと書かれていましたが、その賃借人は、引っ越し費用や、新しい住居を探すための費用として、立ち退き料を請求しました。
交渉の結果、新しい所有者は、賃借人の主張を認め、立ち退き料を支払うことに合意しました。
専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士と不動産鑑定士
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。
・契約内容が複雑で理解できない場合：専門家は、契約書の内容をわかりやすく解説し、あなたの権利を守るためのアドバイスをしてくれます。
・立ち退き料の交渉がうまくいかない場合：弁護士は、交渉の代行や、法的な手続きをサポートしてくれます。
・法的な問題がある場合：弁護士は、あなたの状況に合わせて、適切な法的手段を講じてくれます。
・物件の価値について知りたい場合：不動産鑑定士（不動産の価値を評価する専門家）に相談することで、物件の適正な価値を知ることができます。
競売によって、不当に安い価格で物件が売却される可能性があるため、その場合は、専門家のアドバイスが役立ちます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問の重要ポイントをまとめます。
- 競売になった場合でも、必ずしも立ち退き料を請求できないわけではありません。
- 賃貸契約書の内容だけでなく、法律や個別の状況によって判断が異なります。
- 立ち退き料の交渉は、新しい所有者との話し合いが基本です。
- 契約内容が不明な場合や、交渉がうまくいかない場合は、専門家（弁護士など）に相談しましょう。
- 古い物件の場合、建物の老朽化による修繕費用の問題なども考慮に入れる必要があります。
今回のケースは、賃貸契約、抵当権、競売など、様々な要素が絡み合っています。
ご自身の権利を守るためには、情報を集め、専門家のアドバイスを参考にしながら、慎重に対応することが大切です。
