競売物件購入への道：基礎知識を整理しましょう

競売（けいばい）とは、債務者（お金を借りた人）が借金を返済できなくなった場合に、債権者（お金を貸した人）が裁判所を通じて、債務者の所有する不動産を売却し、その売却代金から債権を回収する手続きのことです。

今回のケースでは、市と信用保証会社が債権者となっています。

一方、任意売却（にんいばいかく）とは、債務者が債権者と合意の上で、不動産を市場で売却する方法です。
競売よりも高い価格で売れる可能性があり、債務者にとっても、より多くの手元資金を残せる可能性があります。

今回の質問者様は、競売にかけられる物件の購入を検討しており、任意売却の可能性を探っています。

任意売却の可能性：今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、競売開始の直前で任意売却を行うのは、非常に難しいのが現状です。
しかし、完全に不可能というわけではありません。

ポイントは、競売開始までの時間と、債権者との交渉です。
競売開始まで時間がない場合、債権者との交渉がスムーズに進まない場合、任意売却は難しくなります。

今回のケースでは、競売期日が迫っているため、時間的な制約が大きいです。
不動産会社が競売を勧めているということは、任意売却の成立が難しいと判断した可能性があります。
しかし、諦めずに、債権者である市や信用保証会社に直接交渉することも可能です。

関係する法律と制度：知っておくべきこと

競売や任意売却に関わる主な法律は、「民事執行法」です。
民事執行法は、競売の手続きや、債権者の権利、債務者の保護について定めています。

また、信用保証会社が関わっていることから、「信用保証制度」も関係してきます。
信用保証制度は、中小企業や個人が金融機関から融資を受ける際に、信用保証会社が保証人となり、万が一の場合には、債務を肩代わりする制度です。

誤解されがちなポイント：注意すべきこと

多くの方が誤解しがちなのは、競売は必ずしも安く購入できるとは限らないという点です。
競売では、入札価格が上昇する可能性があり、最終的な落札価格が市場価格に近くなることもあります。

また、競売物件には、瑕疵（かし：欠陥や問題点）がある場合もあります。
例えば、建物の修繕が必要だったり、前の所有者が退去しないなどのトラブルが発生する可能性もあります。
事前に物件の状態をしっかりと確認することが重要です。

実務的なアドバイス：具体的にどうすれば良いか

今回のケースで、任意売却の可能性を探るためには、以下のステップで進めるのが良いでしょう。

• 債権者とのコンタクト：市や信用保証会社に直接連絡を取り、任意売却の可能性について問い合わせます。
  
  任意売却を認めてもらうためには、購入希望者の情報や、購入希望価格を提示する必要があります。
• 専門家への相談：弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスを求めます。
  
  専門家は、任意売却の可能性や、物件の価値、入札価格のアドバイスなど、様々なサポートをしてくれます。
• 物件調査：物件の状態を詳しく調査し、修繕が必要な箇所や、隠れた瑕疵がないかを確認します。
• 資金計画：購入に必要な資金（入札保証金、落札後の費用など）を事前に準備し、無理のない資金計画を立てます。

専門家に相談すべき場合：その理由

競売や任意売却は、専門的な知識が必要となる複雑な手続きです。
以下のような場合は、必ず専門家（弁護士、不動産鑑定士、不動産会社など）に相談するようにしましょう。

• 法律的な問題がある場合：債権者との交渉がうまくいかない場合や、物件に法的問題がある場合は、弁護士に相談しましょう。
• 物件の価値を正確に把握したい場合：不動産鑑定士に依頼し、物件の適正な価値を評価してもらいましょう。
• 競売の手続きについて詳しく知りたい場合：不動産会社に相談し、競売の流れや、入札の注意点などについてアドバイスを受けましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

競売物件の任意売却は、時間的な制約があるため、一般的に難しいですが、可能性はゼロではありません。
債権者との交渉、専門家への相談、そして事前の物件調査が重要です。

今回のケースでは、競売期日が迫っているため、迅速な行動が必要です。
諦めずに、専門家のアドバイスを受けながら、最善の策を検討しましょう。