競売物件購入の不安を解消！不動産屋売主の物件、注意点は？

回答と解説

競売物件とは？基礎知識をわかりやすく解説

競売物件とは、住宅ローンなどの支払いが滞り、債権者（お金を貸した人）が裁判所を通じて差し押さえた不動産のことです。裁判所が競売（けいばい）という方法で売却し、その売却代金から債権者がお金を回収します。競売物件は、通常の不動産取引よりも安価で手に入る可能性がありますが、注意すべき点もいくつかあります。

今回のケースへの直接的な回答：不動産屋が売主の場合

今回のケースでは、不動産屋が競売で取得した物件をリフォームして売主となっています。不動産屋が売主である場合、基本的には、以前の所有者（元々の持ち主）との間で発生する可能性のあるトラブル（例えば、前の所有者が居座るなど）のリスクは低いと考えられます。なぜなら、不動産屋は物件の所有者として、その管理責任を負うからです。

しかし、それでも注意すべき点はあります。不動産屋が競売物件を購入し、リフォームして販売する背景には、物件の価格を抑えるため、あるいは、何らかの問題を抱えている可能性があるからです。例えば、建物の構造的な問題や、周辺環境に関する問題など、売主が必ずしも全てを説明しないケースも考えられます。

したがって、物件が気に入っているとしても、以下の点をしっかりと確認することが重要です。

関係する法律や制度：知っておくべきこと

競売物件に関する主な法律は、民事執行法です。民事執行法は、債権者が債務者の財産を差し押さえ、換価（売却）する手続きを定めています。競売はこの手続きの一環です。また、不動産取引においては、宅地建物取引業法も関係してきます。宅地建物取引業者は、物件の状況や契約内容について、買主に正確な情報を提供する義務があります。

今回のケースでは、不動産屋が売主であるため、宅地建物取引業法の規制を受けます。不動産屋は、物件の状況（瑕疵（かし）の有無など）について、詳細な説明をする義務があります。しかし、競売物件は、通常の不動産取引とは異なる特性を持つため、注意が必要です。

誤解されがちなポイント：競売物件の真実

競売物件に対して、「何か訳あり物件なのでは？」というイメージを持つ方もいるかもしれません。確かに、競売にかけられる背景には、住宅ローンの滞納、税金の滞納、所有者の死亡など、様々な事情があります。しかし、競売物件＝問題物件、と一概に決めつけるのは誤解です。

競売物件が安い理由は、主に以下の2点です。

• リスクへの対価: 競売物件は、通常の不動産取引よりも、法的リスクや現況のリスク（建物の状態など）が高い場合があります。そのリスクを考慮して、価格が低めに設定される傾向があります。
• 手続きの簡素化: 競売は、裁判所が主導する手続きであり、売買契約の締結や所有権移転登記の手続きが簡素化されるため、その分のコストが価格に反映されることがあります。

したがって、競売物件が安いからといって、必ずしも「悪い物件」とは限りません。ただし、購入前にしっかりと物件調査を行い、リスクを把握することが重要です。

実務的なアドバイス：購入前に必ず行うべきこと

競売物件の購入を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

• 物件調査の徹底: 不動産屋の説明だけでなく、ご自身でも物件の調査を行いましょう。
  • 物件の現況確認: 内覧できる場合は、建物の状態を隅々まで確認しましょう。雨漏り、シロアリ被害、設備の故障など、気になる点があれば、不動産屋に質問し、回答を記録しておきましょう。
  • 周辺環境の確認: 周辺の治安、騒音、日当たり、近隣の施設などを確認しましょう。
  • 法的規制の確認: 建築基準法上の制限、都市計画法上の規制などを確認しましょう。
• 重要事項説明書の確認: 不動産屋から交付される重要事項説明書をよく読み、不明な点は質問しましょう。重要事項説明書には、物件の権利関係、法的規制、設備の状況などが記載されています。
• 契約内容の確認: 契約書の内容をよく確認し、疑問点があれば、不動産屋に質問しましょう。特に、瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関する条項は、しっかりと確認しておきましょう。
• 専門家への相談: 不安な点や疑問点があれば、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

今回のケースでは、不動産屋が売主であるため、ある程度の安心感はありますが、それでも上記の手順を踏むことが重要です。特に、物件の価格が相場よりも安い場合は、念入りな調査が必要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。

• 物件の権利関係が複雑な場合: 抵当権、差押え、賃借権など、権利関係が複雑な場合は、弁護士に相談し、法的リスクを評価してもらいましょう。
• 建物の状態に不安がある場合: 建物の構造的な問題や、修繕が必要な箇所がある場合は、不動産鑑定士に相談し、物件の価値を評価してもらいましょう。
• 契約内容に不安がある場合: 契約書の内容が理解できない場合や、不利な条件が含まれている場合は、弁護士に相談し、契約内容の適正性を確認してもらいましょう。
• 周辺環境に関する問題がある場合: 騒音、悪臭、日照権など、周辺環境に関する問題がある場合は、弁護士や不動産鑑定士に相談し、問題の程度や解決策を検討しましょう。

専門家は、法的知識や専門的な知識に基づき、客観的なアドバイスをしてくれます。専門家の意見を聞くことで、安心して物件の購入を判断することができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問のポイントをまとめます。

• 競売物件のリスク: 競売物件は、通常の不動産取引よりも、法的リスクや現況のリスクが高い場合があります。
• 不動産屋が売主の場合: 不動産屋が売主である場合、以前の所有者とのトラブルのリスクは低いと考えられますが、物件調査は怠らないようにしましょう。
• 物件調査の重要性: 物件の現況、周辺環境、法的規制などをしっかりと確認しましょう。
• 専門家への相談: 不安な点や疑問点があれば、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

競売物件は、安く手に入る可能性がある一方、リスクも存在します。今回のケースでは、不動産屋が売主であるため、ある程度の安心感はありますが、それでも物件調査を怠らず、専門家への相談も検討し、慎重に判断するようにしましょう。