テーマの基礎知識：賃貸借契約と権利関係
賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）は、家を借りる人と貸す人との間で交わされる契約のことです。この契約によって、借りる人は家を使用する権利を得て、貸す人は家賃を受け取る権利を得ます。
今回のケースで重要なのは、アパートが競売（けいばい）になる前に任意売却（にんいばいかく）されたという点です。競売は、裁判所を通じて行われる不動産の売却方法で、任意売却は、所有者が自ら不動産を売却する方法です。
競売の場合、原則として、既存の賃貸借契約は新しい所有者（落札者）に引き継がれます。
任意売却の場合も、基本的には同様で、新しい所有者は、以前の契約条件を引き継ぐことになります（契約承継）。
ただし、契約内容によっては、新しい所有者との間で新たな契約を結ぶ必要がある場合もあります。
今回のケースへの直接的な回答：契約はどうなる？
今回のケースでは、アパートが競売直前に任意売却されたとのことですので、原則として、以前の賃貸借契約は新オーナーに引き継がれることになります。
新オーナーから「新契約を結ばないと不正入居」と言われたとのことですが、これは少し違和感があります。
基本的には、新オーナーは以前の契約内容を承継する義務があります。
ただし、新オーナーが新しい契約を求めてくる場合、それは、契約内容を明確化したり、現在の状況に合わせて変更したりするためかもしれません。
例えば、家賃の振込先を変更する必要がある場合などが考えられます。
新オーナーと会って話をする前に、まずは、前オーナーとの契約内容を確認し、新オーナーとの間でどのような契約条件が引き継がれるのか、明確にしておくことが重要です。
また、家賃滞納がある場合は、その事実を新オーナーに伝えるとともに、今後の支払いについて相談する必要があります。
関係する法律や制度：借地借家法の適用
この問題に関係する法律として、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）が挙げられます。
借地借家法は、借地権（土地を借りる権利）と借家権（建物を借りる権利）に関するルールを定めています。
賃貸借契約においても、この法律が適用され、借主（借りる人）の権利を保護しています。
具体的には、借主は、契約期間中は、家賃を支払い、建物を適切に使用する限り、住み続ける権利があります（賃借権）。
また、貸主は、正当な理由がない限り、借主を退去させることはできません。
今回のケースでは、任意売却によって所有者が変わった場合でも、借地借家法に基づき、借主の権利は保護されます。
つまり、新オーナーは、以前の契約条件を基本的に引き継ぎ、借主は、引き続きその物件に住み続けることができます。
誤解されがちなポイントの整理：新契約と契約承継
今回のケースで、多くの人が誤解しやすいポイントは、新オーナーとの間で「必ず新しい契約を結ばなければならない」と考えてしまうことです。
実際には、任意売却の場合、原則として、以前の契約は新しい所有者に引き継がれます（契約承継）。
新オーナーが新しい契約を求めてくる場合、それは、契約内容を明確化したり、現在の状況に合わせて変更したりするためかもしれません。
しかし、新契約を結ぶことは必須ではありません。
もし、新契約を結ぶ場合でも、家賃や敷金、その他の条件が、以前の契約と変わらないのであれば、口約束でも有効です。
ただし、後々のトラブルを避けるためには、書面で契約内容を確認しておくことが望ましいです。
実務的なアドバイスや具体例：対応策と注意点
今回のケースで、具体的にどのような対応をすればよいか、いくつかアドバイスします。
・ 前オーナーとの契約内容を確認する：まずは、前オーナーとの賃貸借契約書を確認し、契約内容（家賃、敷金、契約期間など）を把握しましょう。
契約書がない場合は、不動産会社に問い合わせて、契約内容を確認しましょう。
・ 新オーナーに連絡する：新オーナーに、契約承継について確認しましょう。
具体的には、
- 契約を引き継ぐ意思があるのか
- 家賃の振込先はどこか
- 契約内容に変更点があるのか
などを確認しましょう。
書面でのやり取り（内容証明郵便など）も検討しましょう。
・ 家賃滞納について相談する：家賃を滞納している場合は、新オーナーにその事実を伝え、今後の支払いについて相談しましょう。
分割払いや、支払いの猶予などを交渉することも可能です。
滞納分の支払いをしないまま放置すると、立ち退きを求められる可能性もあります。
・ 新契約を結ぶ場合：新契約を結ぶ場合は、契約内容をよく確認し、以前の契約と変わらないことを確認しましょう。
もし、変更点がある場合は、その内容を理解し、納得した上で契約しましょう。
契約書は必ず保管しておきましょう。
・ 新オーナーとの面会について：新オーナーが面会を求めてくる場合、まずは、その理由を確認しましょう。
家賃滞納について話したいのか、契約内容について話したいのかなど、事前に確認しておくと、スムーズに話を進めることができます。
もし、不安な場合は、弁護士や、詳しい人に同席してもらうことも検討しましょう。
専門家に相談すべき場合とその理由：トラブルを避けるために
今回のケースで、専門家（弁護士など）に相談すべきケースとしては、以下のような場合が挙げられます。
・ 新オーナーとの間でトラブルが発生した場合：新オーナーが、不当に家賃の値上げを要求したり、退去を迫ったりするなど、トラブルが発生した場合は、弁護士に相談し、適切なアドバイスを受ける必要があります。
・ 家賃滞納が長期間にわたる場合：家賃の滞納が長期間にわたる場合、立ち退きを求められる可能性が高まります。
弁護士に相談し、今後の対応についてアドバイスを受ける必要があります。
・ 契約内容について不明な点がある場合：契約内容について、わからないことや不安な点がある場合は、弁護士に相談し、契約内容を詳しく解説してもらうことをおすすめします。
専門家に相談することで、ご自身の権利を守り、トラブルを未然に防ぐことができます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回のケースの重要ポイントをまとめます。
・ 任意売却の場合、原則として、以前の賃貸借契約は新オーナーに引き継がれます。
・ 新オーナーとの間で、必ず新しい契約を結ぶ必要はありません。
・ 家賃滞納がある場合は、新オーナーにその事実を伝え、今後の支払いについて相談しましょう。
・ 新オーナーとの間でトラブルが発生した場合は、専門家（弁護士など）に相談しましょう。
今回のケースでは、新オーナーとの対応が重要になります。
まずは、冷静に状況を把握し、適切な対応をとるようにしましょう。
