競売直前！債務者と所有者が違う家の任意売却は可能？疑問を徹底解説

質問の概要

【背景】

Aさんが住宅ローンを組んで家を購入し、所有していました。
その後、AさんはBさんに家を贈与し、所有権がBさんに移りました。この際、住宅ローンはAさんが引き続き支払う約束でした。
しかし、Aさんがローンの支払いを滞納し、銀行から競売の申し立てがされました。
現在、執行官の立ち会いも済んでいます。

【悩み】

債務者（Aさん）と所有者（Bさん）が異なる場合、BさんはAさんの同意なしに任意売却の手続きを進められるのか？
物件の相場が1800万円、ローンの残債が1700万円の場合、任意売却の交渉はどの程度の金額から始めるのが一般的か？
Bさんが現金を用意してローンの残債を返済し、家に住み続けることは可能か？

上記について、注意点やアドバイスが欲しい。

債務者の同意なしでの任意売却は、原則として難しいです。交渉や返済は状況により異なります。専門家への相談も検討しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、今回のケースで重要となる基本的な用語を整理しましょう。

債務者：お金を借りて、返済義務を負っている人（このケースではAさん）。
所有者：不動産の所有権を持っている人（このケースではBさん）。
抵当権：お金を貸した側（銀行など）が、万が一返済が滞った場合に、その不動産を競売にかけてお金を回収できる権利。
競売：裁判所が、債務者の不動産を強制的に売却する手続き。
任意売却：債権者（お金を貸した側）と債務者の合意のもとで、不動産を売却する手続き。競売よりも、より高い価格で売却できる可能性があります。

今回のケースでは、Aさんが債務者、Bさんが所有者という状況です。Aさんがローンの支払いを滞納したため、銀行は抵当権を実行し、競売を申し立てました。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースで、BさんがAさんの同意を得ずに任意売却を進めることは、原則として難しいでしょう。

任意売却は、債権者（銀行など）と債務者の合意のもとに行われるのが一般的です。債務者であるAさんの同意がない場合、銀行が任意売却に応じる可能性は低くなります。なぜなら、銀行はローンの回収を最優先に考えており、債務者の協力が得られない場合、競売を選択する可能性が高いからです。

しかし、状況によっては、Bさんが単独で交渉できる余地がないわけではありません。例えば、Bさんがローンの残債を全額返済できるだけの資金を持っている場合、銀行との交渉の余地は生まれます。

関係する法律や制度がある場合は明記

今回のケースで直接的に関係する法律は、民法と、担保権に関する特別法である、民事執行法です。

民法：所有権や抵当権など、不動産に関する基本的な権利や義務を定めています。贈与契約やローンの契約も、民法の規定に基づいて行われます。
民事執行法：競売の手続きについて定めています。競売は、裁判所が関与して行われる強制的な売却手続きであり、民事執行法の厳格なルールに従って進められます。

これらの法律に基づき、銀行は抵当権を行使して競売を申し立て、裁判所がその手続きを進めます。Bさんは、これらの法律の知識を踏まえた上で、状況を理解し、適切な対応をとる必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

このケースで誤解されやすいポイントをいくつか整理します。

「所有者であれば、自由に売却できる」という誤解：所有者であっても、抵当権が設定されている物件の場合、ローンの残債がある限り、自由に売却できるわけではありません。売却には、債権者の同意が必要となるのが一般的です。
「任意売却は、債務者のためだけのもの」という誤解：任意売却は、債権者、債務者、そして所有者（場合によっては）にとって、より有利な結果をもたらす可能性があります。競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、債務者は競売よりも良い条件で債務整理ができる可能性があります。
「競売になったら、もう何もできない」という誤解：競売が開始された後でも、状況によっては、任意売却や債務整理の交渉を行う余地があります。諦めずに、専門家へ相談することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースにおける実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

銀行との交渉：Bさんは、まず銀行と交渉し、任意売却の可能性を探るべきです。その際、物件の現在の価値（不動産鑑定士による査定など）を提示し、売却価格や売却方法について具体的な提案を行うと、交渉がスムーズに進む可能性があります。
債務者（Aさん）との連携：Aさんの協力を得ることは、任意売却を成功させる上で非常に重要です。Aさんと連絡を取り、ローンの滞納の原因や、今後の返済計画について話し合いましょう。Aさんの協力が得られれば、任意売却の可能性は格段に高まります。
専門家への相談：弁護士や不動産会社など、専門家への相談は必須です。専門家は、法的アドバイスや、任意売却の手続き、交渉のサポートなど、様々な面でBさんを支援してくれます。
資金調達：Bさんがローンの残債を全額返済できる資金を持っている場合、銀行との交渉は有利に進みます。資金調達の方法についても、専門家と相談しましょう。
売却価格の検討：任意売却の場合、売却価格は、市場価格を参考にしつつ、債権者（銀行）との合意によって決定されます。物件の状況や、ローンの残債額、競売になった場合の落札価格などを考慮して、現実的な売却価格を検討する必要があります。

具体例として、Bさんが、Aさんとの話し合いの結果、Aさんも任意売却に協力することになったとします。Bさんは、不動産会社に仲介を依頼し、市場価格に近い価格で物件を売却することを目指します。売却代金からローンの残債を返済し、残ったお金をAさんとBさんで分配する、といった解決策も考えられます。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の専門家への相談が不可欠です。

弁護士：法的問題の解決、銀行との交渉、契約書の作成など、法的な側面からBさんをサポートします。特に、Aさんとの関係が複雑な場合や、法的トラブルが発生した場合、弁護士の助けが必要不可欠です。
不動産会社：任意売却の仲介、物件の査定、売却活動など、不動産売買に関する専門的な知識と経験を提供します。任意売却に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。
ファイナンシャルプランナー：資金計画や、債務整理に関するアドバイスを行います。ローンの返済や、今後の生活設計について、Bさんをサポートします。

専門家は、それぞれの専門知識を活かし、Bさんの状況に合わせて、最適な解決策を提案してくれます。一人で悩まず、専門家の意見を聞き、適切な対応をとることが重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

債務者と所有者が異なる場合、所有者単独での任意売却は原則として難しい。債務者の同意が必要となる場合がほとんどです。
任意売却を進めるには、銀行との交渉、債務者との連携、専門家への相談が不可欠です。
Bさんは、ローンの残債を全額返済できるだけの資金があれば、銀行との交渉が有利に進む可能性があります。
弁護士、不動産会社、ファイナンシャルプランナーなど、専門家への相談は必須です。

競売が迫っている状況でも、諦めずに、専門家と協力して、最善の解決策を探りましょう。