競売開始物件を任意売却で購入！売却基準価額の算出方法を解説

不動産に関する取引には、大きく分けて「競売」と「任意売却」の2つの方法があります。

競売：裁判所が主導で行う売却方法です。債務者がローンの返済などを滞納した場合に、債権者（お金を貸した側）が裁判所に申し立てを行い、その不動産を売却して債権を回収します。
任意売却：債務者と債権者の合意のもとで行われる売却方法です。債務者がローンの返済に行き詰まった場合に、債権者の同意を得て、通常の不動産売買のように不動産を売却します。

今回のケースは、競売開始決定がされた物件を任意売却で購入したいという状況です。競売は、最終的な手段として行われることが多く、任意売却は、債務者にとっても債権者にとっても、より良い条件で売却できる可能性がある方法です。

今回の質問者様のケースでは、固定資産税評価額での購入を債権者が検討しているとのことですが、最終的な売却価格は、売却基準価額を参考にしながら、様々な要素を考慮して決定されます。

売却基準価額は、競売において最低落札価格の目安となるもので、不動産鑑定士による評価に基づいて決定されます。

任意売却の場合、売却基準価額を参考にしつつ、不動産の市場価格や、購入希望者の提示価格、債権者の意向などを総合的に判断して、最終的な売却価格が決定されることになります。

不動産競売に関連する主な法律は、民事執行法です。この法律は、債権者が債務者の財産を差し押さえ、競売にかける手続きについて定めています。

任意売却には、直接的に適用される法律はありませんが、民法や宅地建物取引業法など、不動産売買に関わる一般的な法律が適用されます。

また、不動産鑑定評価に関する法律（不動産鑑定評価に関する法律）に基づき、不動産鑑定士が不動産の価値を評価します。

固定資産税評価額は、固定資産税を計算するための基準となる価格です。

一方、売却基準価額は、不動産の市場価値を反映して算出されるもので、固定資産税評価額とは異なるものです。

固定資産税評価額は、一般的に市場価格よりも低い傾向があります。

今回のケースのように、債権者が固定資産税評価額での購入を検討している場合、それは、債権回収の可能性を高めるため、または、早期に売却を成立させるための、特別な事情があると考えられます。

売却基準価額を予測するためには、以下の情報を収集することが有効です。

周辺の不動産相場：近隣の類似物件の売買事例を調べ、価格帯を把握します。不動産会社のウェブサイトや、レインズ（REINS：不動産流通標準情報システム）などで情報を収集できます。
物件の状況：築年数、構造、間取り、設備、土地の形状や接道状況などを確認します。
固定資産税評価額：今回のケースでは、固定資産税評価額が重要な参考情報となります。
地価公示価格や路線価：土地の価格を評価する上で重要な指標です。

これらの情報を総合的に考慮し、不動産鑑定士の見解や、過去の競売事例などを参考にしながら、売却基準価額を予測します。

今回の物件の情報を基に、売却基準価額を推測することは、非常に難しいですが、以下の点を考慮できます。

地価の下落傾向や、建物の状態などを考慮すると、売却基準価額は、固定資産税評価額よりも低い価格になる可能性があります。

任意売却に関する相談は、不動産鑑定士、弁護士、または、不動産会社に相談することをお勧めします。

今回のケースでは、不動産鑑定士に売却基準価額の算出を依頼し、弁護士に債権者との交渉について相談することが、スムーズな任意売却を進めるために有効です。

今回の重要ポイントをまとめます。

任意売却は、複雑な手続きを伴う場合がありますが、専門家のサポートを受けながら、慎重に進めることで、円滑な不動産購入を実現できる可能性が高まります。