築古マンションのオーナーチェンジ売却は損？浦安の事例で徹底解説

質問の概要

【背景】

6年前に、築15年の3LDK70平米のマンションを1900万円で購入。場所は千葉県浦安市（東京メトロ東西線沿線）。
購入時は任意売却物件で、急ぎの売却案件だったため、希望価格で購入できた。
都市銀行で変動金利1%で住宅ローンを組み、月々の返済額は約6万円。
購入当初は自身で住んでいたが、現在は賃貸に出しており、月14万5000円の家賃収入がある。

【悩み】

通常売却であれば、2800万円前後で売却できる可能性がある。
オーナーチェンジ（賃貸中の物件をそのまま売却すること）の場合、売却価格は下がるのか知りたい。

売却価格は下がる可能性大。専門家への相談と、複数の査定が重要です。

回答と解説

テーマの基礎知識：オーナーチェンジ売却とは？

オーナーチェンジ売却とは、簡単に言うと、賃貸中の物件をそのままの状態で売却することです。
つまり、新しい買主は、購入後すぐにその物件を賃貸として利用でき、家賃収入を得ることができます。
これは、投資目的で不動産を購入したい人にとっては魅力的な選択肢となります。

一方、通常の売却（空室状態での売却）と比較すると、オーナーチェンジ売却にはいくつかの特徴があります。
まず、売却価格が下がる傾向にあります。これは、買主が物件を取得後、リフォームや入居者の募集といった手間を省ける代わりに、
その分のリスクを価格に反映させるためです。

また、オーナーチェンジ売却では、売主（あなた）は、入居者との賃貸借契約を引き継ぐことになります。
そのため、契約内容や家賃収入、修繕義務など、様々な点に注意を払う必要があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、マンションを賃貸に出している状態なので、オーナーチェンジ売却となります。
通常売却で2800万円前後での売却が見込めるとしても、オーナーチェンジの場合、売却価格は下がる可能性が高いです。

ただし、具体的な売却価格は、物件の築年数、立地条件、賃貸契約の内容、周辺の賃料相場など、様々な要因によって変動します。
今回のケースでは、浦安という人気のエリアであり、築年数もそれほど古くないため、ある程度の価格で売却できる可能性はあります。
しかし、一般的には、オーナーチェンジ売却の場合、通常売却よりも1割〜2割程度、売却価格が下がることもあります。

関係する法律や制度

オーナーチェンジ売却に関連する主な法律や制度として、以下のものがあります。

借地借家法: 賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。賃料の増減、契約の更新、退去時の問題など、様々な場面で適用されます。
不動産登記法: 不動産の所有権や抵当権などを登記するための法律です。売買契約成立後、速やかに所有権移転登記を行う必要があります。
宅地建物取引業法: 不動産取引に関するルールを定めています。不動産会社が仲介する場合、重要事項の説明や契約書の作成など、様々な義務が課せられます。

これらの法律や制度は、売主と買主の権利と義務を明確にし、公正な取引を保護するために存在します。

誤解されがちなポイントの整理

オーナーチェンジ売却に関して、よくある誤解を以下にまとめます。

誤解1：オーナーチェンジ売却は必ず損をする。

実際には、物件の状況や市場の状況によっては、必ずしも損をするとは限りません。
賃貸需要の高いエリアであれば、ある程度の価格で売却できる可能性もあります。
誤解2：賃貸借契約はすべて買主に引き継がれる。

基本的には、賃貸借契約は買主に引き継がれますが、契約内容によっては、買主と入居者の間でトラブルが発生する可能性もあります。
事前に契約内容をしっかりと確認し、買主に説明することが重要です。
誤解3：売却価格は、賃料収入だけで決まる。

売却価格は、賃料収入だけでなく、物件の立地条件、築年数、間取り、周辺の相場など、様々な要因によって決定されます。
賃料収入は、売却価格を決定する要素の一つに過ぎません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

オーナーチェンジ売却を成功させるための実務的なアドバイスをいくつか紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する:

複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格や査定根拠を比較検討することで、適正な売却価格を把握できます。
また、会社によって得意とする分野が異なるため、オーナーチェンジ売却の実績が豊富な会社を選ぶことも重要です。
賃貸借契約の内容を整理する:

賃貸借契約の内容を事前に整理し、買主に正確に伝えることが重要です。
家賃、契約期間、更新条件、退去時の取り決めなど、重要な情報をまとめておきましょう。
内覧の準備をする:

買主が内覧を希望する場合、事前に部屋をきれいに掃除し、入居者にも協力を仰ぎ、スムーズな内覧ができるように準備しましょう。
内覧は、買主が物件の状況を確認し、購入の意思決定をする上で重要な機会となります。
売却後の税金対策を検討する:

不動産売却には、譲渡所得税がかかります。売却益が発生した場合、税金の支払いが必要になります。
税理士に相談し、節税対策を検討することも重要です。

具体例：
浦安市内の築20年のマンション（3LDK、70平米）を、オーナーチェンジで売却した事例を考えてみましょう。
通常売却であれば、2500万円で売却できる可能性がある物件が、オーナーチェンジ売却の場合、2200万円で売却されました。
売却価格が下がった要因としては、賃貸中の物件であること、築年数が経過していることなどが挙げられます。
しかし、浦安という人気のエリアであること、現在の賃料収入が安定していることなどから、一定の価格で売却することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

売却価格の適正な判断が難しい場合:

不動産市場の知識や経験がない場合、売却価格の適正な判断は難しいものです。
不動産鑑定士に相談し、客観的な評価を受けることも有効です。
賃貸借契約に関するトラブルが発生した場合:

入居者との間でトラブルが発生した場合、弁護士に相談し、適切な対応策を検討しましょう。
法的な知識に基づいたアドバイスを受けることができます。
税金に関する疑問がある場合:

不動産売却に伴う税金について疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。
節税対策や確定申告について、専門的なアドバイスを受けることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。

オーナーチェンジ売却は、通常売却よりも売却価格が下がる傾向にある。
売却価格は、物件の状況や市場の状況によって変動する。
複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握することが重要。
賃貸借契約の内容を整理し、買主に正確に伝えることが大切。
専門家への相談も検討し、安心して売却を進めましょう。

今回のケースでは、オーナーチェンジ売却を選択した場合、売却価格が下がる可能性が高いです。
しかし、浦安という人気のエリアであること、現在の賃料収入が安定していることなどから、
専門家のアドバイスを受けながら、最適な売却方法を検討することをお勧めします。