築12年収益物件、9000万円フルローンは可能？自己資金0円での購入計画を解説

【背景】

築12年の4階建て収益物件の購入を検討。最上階は自己居住用。
購入価格は9000万円を予定。
自己資金は0円。
月収70万円（自己負担9万円含む）を予定。
現在、不動産は未所有、ローンもなし。
大学近くで入居者の心配は少ない見込み。
首都圏ではない。

【悩み】

9000万円の物件取得で、取得費用を含めたフルローンが可能かどうか知りたい。
自己資金0円で計画できるか不安。
中古物件購入の事業計画書の作成方法を知りたい。

フルローンは可能性あり。事業計画と金融機関選定が重要。自己資金0円でも実現可能です。

テーマの基礎知識：収益物件とローンの基本

収益物件とは、賃料収入を得ることを目的として所有する不動産のことです。今回のケースでは、アパートやマンションなどの集合住宅が該当します。ローンの種類には、住宅ローンと不動産投資ローン（アパートローンなど）があります。住宅ローンは、自己居住用の不動産購入に利用され、審査基準が比較的緩やかです。一方、不動産投資ローンは、収益物件の購入に利用され、審査は厳しく、物件の収益性や個人の信用力が重視されます。

フルローンとは、物件価格だけでなく、取得にかかる費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）も合わせて融資を受けることです。自己資金が少ない場合でも、フルローンを利用することで、不動産投資を始めることができます。ただし、フルローンは、借入額が大きくなるため、返済リスクも高まります。

今回のケースへの直接的な回答：フルローンの可能性とポイント

9000万円の収益物件取得におけるフルローンの可能性は、十分にあります。ただし、いくつかの重要なポイントをクリアする必要があります。

物件の評価：金融機関は、物件の担保価値を重視します。築年数が12年の中古物件の場合、建物の価値が減価しているため、評価額が購入価格を下回る可能性があります。しかし、立地条件や賃貸需要によっては、高い評価を得られることもあります。
収益性：家賃収入から経費を差し引いた「純利益」が、ローンの返済額を上回ることが重要です。金融機関は、この収益性に基づいて融資額を決定します。
個人の信用力：安定した収入、ローンの返済履歴、他の借入状況などが審査されます。月収70万円は、ローンの返済能力を示す上で有利な条件です。

自己資金0円でも、フルローンが利用できる可能性はありますが、金融機関によっては、一部の費用を自己資金で賄うことを求める場合があります。

関係する法律や制度：不動産投資に関わる法規

不動産投資には、様々な法律や制度が関係します。

建築基準法：建物の構造や用途、安全基準などを定めています。
都市計画法：用途地域や建ぺい率、容積率などを定めています。
借地借家法：賃貸借契約に関するルールを定めています。
不動産登記法：不動産の所有権や権利関係を登記するルールを定めています。
固定資産税・都市計画税：不動産を所有している場合に課税されます。
所得税・住民税：賃料収入から必要経費を差し引いた所得に対して課税されます。

これらの法律や制度を理解しておくことで、不動産投資のリスクを軽減し、適切な判断を行うことができます。

誤解されがちなポイントの整理：フルローンのリスクと注意点

フルローンには、以下のようなリスクと注意点があります。

金利上昇リスク：金利が上昇すると、ローンの返済額が増加し、収益性が悪化する可能性があります。
空室リスク：入居者がいない期間が長くなると、家賃収入が得られず、ローンの返済が滞る可能性があります。
修繕費リスク：建物の老朽化に伴い、修繕費が発生します。計画的に修繕費用を積み立てておく必要があります。
物件価格下落リスク：不動産価格が下落すると、物件の価値が減少し、売却時に損失を被る可能性があります。

これらのリスクを理解し、対策を講じておくことが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：事業計画書の作成方法

事業計画書は、金融機関から融資を受ける際に必須の書類です。また、自身の不動産投資の成功を左右する重要な羅針盤となります。以下に、事業計画書の作成方法を解説します。

物件概要：物件の所在地、構造、築年数、間取り、設備などを詳細に記載します。
取得費用：物件価格、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険料など、取得にかかるすべての費用を明記します。
資金計画：自己資金、借入金額、借入条件（金利、返済期間など）を記載します。
収入計画：家賃収入、共益費収入、礼金収入などを予測し、月間の収入を算出します。
支出計画：管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料、ローン返済額など、月間の支出を算出します。
収支計画：収入から支出を差し引いた純利益を計算し、キャッシュフロー（現金収支）を予測します。
返済計画：ローンの返済期間中のキャッシュフローを予測し、返済可能かどうかを検証します。
リスク分析：空室リスク、金利変動リスク、修繕費リスクなどを分析し、対策を検討します。
出口戦略：将来的な売却計画や、出口戦略を検討します。

事業計画書の作成には、専門的な知識が必要となる場合があります。不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の活用

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

不動産会社：物件の選定、価格交渉、契約手続きなど、不動産取引全般について相談できます。
金融機関：ローンの種類、金利、審査基準など、融資に関する情報を得ることができます。
不動産鑑定士：物件の適正な価格を評価してもらえます。
税理士：税金に関する相談や、確定申告の手続きを依頼できます。
ファイナンシャルプランナー：資産運用や資金計画に関するアドバイスを受けられます。

専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、より安全な不動産投資を行うことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

9000万円の収益物件取得におけるフルローンは、十分に可能性があります。
金融機関は、物件の評価、収益性、個人の信用力を重視します。
事業計画書の作成は必須であり、専門家の協力を得ることも有効です。
フルローンにはリスクも伴うため、リスク管理を徹底しましょう。
専門家への相談も検討し、より安全な不動産投資を目指しましょう。

自己資金0円からの不動産投資は、夢ではありません。しっかりと準備し、計画的に進めることで、成功の可能性を高めることができます。