築15年マンション購入契約不履行！瑕疵による違約金請求と支払時期の目安

マンション瑕疵による違約金請求について教えてください。昨年12月にマンション（築15年）を購入しました。個人売買ではなく不動産買取・販売会社からの購入です。契約も成立しローン申し込みも順調に進んでいましたが、引き渡し3日前になり突然、銀行より登記の問題から融資できないと連絡があり引き渡し不可能となってしまいました。実は登記するマンションの分筆されているべき土地の名義がすでに亡くなっている方の名義らしく、その部分だけ不動産会社へ名義が変更されていなかったのです。その事実を知らず不動産会社より購入することになっていたため、土地の名義変更登記ができないという状態です。上記より登記できないという不備があるとの理由で融資不能となりました。マンションはリフォーム済みであったことから、引き渡し後、荷物さえ移動できれば、すぐに生活ができる状態でしたので、これまで住んでいた住居を引き払う期限も2週間としており、購入したマンションの引き渡しができないと住むところがありませんでした。困ってしまい相談すると、すぐにその土地の相続名義人を探し登記できるようにするからと、登記可能な状態となるまで新しいマンションへ住むことが出来ました。しかし、半年も経とうしている現在でも、その土地の法定相続人も見つからずまったく進捗が見られません。そんな時、たまたま良いお話を知人から頂き別のマンションを来月購入しようかと考えています。その場合、退去と同時に瑕疵による契約不履行で、不動産会社へ違約金を請求しますが、請求から何日くらいで支払ってくれるのか目安みたいなのがあれば教えていただけますでしょうか。次のマンションの購入資金に充てるため違約金支払いがどのくらいで行われるか知りたいのです。※違約金の発生は契約書に記載され。契約は成立しているため、違約金に関しては不動産会社も認識はしており、その違約金(物件費の20％)とメールにてエビデンスが取れており両者ともにしっかりと確認しています。

違約金支払いは交渉次第

マンション購入契約不履行と瑕疵担保責任

まず、今回のケースは、不動産会社が売買契約上の瑕疵（かし）担保責任（※売主が、売買契約の対象物に瑕疵があった場合に負う責任のこと）を負う可能性が高いと言えるでしょう。瑕疵とは、物件に存在する欠陥のことです。今回の場合、土地の名義に問題があり、登記ができないという重大な欠陥が存在していました。これは、不動産会社が事前に把握すべきだった事項であり、知らなかったとしても、その責任を免れることはできません。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、不動産会社との売買契約が不履行となり、契約書に記載されている違約金（物件費の20％）の支払いを求めることができます。しかし、請求から支払われるまでの日数は、契約書に明記されているか、不動産会社との交渉次第です。明確な法律上の期限はありません。

関係する法律と制度

民法（※私人間の権利義務に関する基本法）に基づき、瑕疵担保責任が問われます。具体的には、民法第570条以下に規定されている規定が適用されます。また、宅地建物取引業法（※不動産取引に関する法律）も関連します。不動産会社には、物件に関する情報を正確に開示する義務があります。

誤解されがちなポイントの整理

「契約書に違約金が記載されているから、すぐに支払われる」と考えるのは誤りです。契約書はあくまで合意に基づいたものです。不動産会社が支払いを拒否した場合、裁判等の手続きが必要になる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例

まず、不動産会社に書面で違約金の支払いを請求しましょう。メールだけでは不十分です。内容証明郵便（※郵便局が発行する、送達証明のある郵便物）で送付することをお勧めします。その際に、契約書のコピー、メールのやり取りなどの証拠資料を添付しましょう。それでも支払いが行われない場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討する必要があります。

具体的な請求内容： 違約金の金額、支払期限、支払方法などを明確に記載しましょう。
証拠資料の添付： 契約書、メール、領収書など、証拠となる資料を全て添付しましょう。
弁護士への相談： 支払いが遅延したり、拒否された場合は、弁護士に相談して法的措置を検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産会社との交渉が難航した場合、または、支払いが遅延した場合には、弁護士に相談することを強くお勧めします。弁護士は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、必要であれば訴訟手続きを進めることができます。早期の弁護士への相談は、解決までの期間を短縮し、より有利な条件で解決できる可能性を高めます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、不動産会社は瑕疵担保責任を負います。違約金の支払いを求める権利はありますが、支払時期は契約書や交渉次第です。スムーズな解決のためには、書面での請求、証拠資料の整理、そして必要に応じて弁護士への相談が重要です。早めの行動が、損失を最小限に抑えることに繋がります。今後のマンション購入資金を確保するためにも、迅速な対応を心がけましょう。