築15年マンション！サッシクレセント破損…費用負担はどこが？瑕疵担保なしでも解決策はある？

【背景】
築15年のマンションを購入しました。購入から2ヶ月以内に、テラス側の掃出し窓のクレセント（窓の鍵）が壊れました。建具屋さんによると、防音サッシの鍵と連動するポール部分が破損しているとのことです。修理費用は1万円以上かかる見込みで、部品入荷に1ヶ月ほどかかるそうです。購入時に価格交渉で瑕疵担保（売買契約における欠陥責任）を放棄しています。

【悩み】
サッシは共有部分だと思っていたのですが、管理会社からは日常使用する部分は実費になる可能性があると回答がありました。修繕積立金から費用が出ない場合、不動産会社や他の居住者の方に負担してもらえる可能性はあるのでしょうか？瑕疵担保がない状況で、修理費用を負担してもらう方法があれば知りたいです。

不動産会社、管理会社、または居住者への負担交渉が必要

テーマの基礎知識：マンションの修繕責任と瑕疵担保

マンションの修繕責任は、区分所有法（マンションの所有形態や管理に関する法律）に基づいて決まります。簡単に言うと、専有部分（個々の居住者の所有部分）と共有部分（共用廊下や外壁など、全居住者で共有する部分）で分かれます。サッシは、通常、専有部分と共有部分の境界が曖昧な部分です。窓枠自体が共有部分、窓ガラスやクレセント（鍵）が専有部分というケースもあります。今回のケースでは、クレセントが専有部分と判断される可能性が高いです。

瑕疵担保責任とは、売買契約において、売買物件に隠れた欠陥があった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。今回のケースでは、購入時に瑕疵担保を放棄しているため、この制度は利用できません。

今回のケースへの直接的な回答：交渉が重要

瑕疵担保が使えないため、不動産会社、管理会社、または他の居住者への費用負担交渉が重要になります。まずは、管理会社にサッシのクレセント部分の所有権（専有部分か共有部分か）を明確に確認してもらいましょう。専有部分であれば、居住者負担となります。

関係する法律や制度：区分所有法と民法

区分所有法は、マンションの管理や修繕に関するルールを定めています。今回のケースでは、サッシのクレセントが専有部分か共有部分かの判断に大きく関わってきます。また、民法は、契約に関する基本的なルールを定めており、不動産会社との契約内容や交渉にも関係します。

誤解されがちなポイント：サッシの所有権の曖昧性

サッシの所有権は、マンションによって異なる場合があります。管理規約（マンションの管理運営に関するルール）を確認することで、より明確な判断が可能です。また、築年数が経過しているマンションでは、経年劣化による破損と、施工不良による破損を区別することが重要です。

実務的なアドバイス：交渉のステップ

1. **管理会社への明確な確認**: サッシのクレセントの所有権（専有部分か共有部分か）を明確に確認します。
2. **不動産会社への相談**: 購入時の状況や契約内容を説明し、費用負担について相談します。
3. **証拠の確保**: 修理見積書、建具屋さんの診断書などを保管しておきましょう。
4. **交渉記録の残存**: 管理会社や不動産会社とのやり取りは、メールや書面で残しておきましょう。
5. **必要に応じて弁護士相談**: 交渉が難航する場合は、弁護士に相談することを検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

交渉が難航したり、法律的な知識が不足していると感じた場合は、弁護士や不動産専門家に相談することをお勧めします。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスや交渉支援をしてくれます。特に、管理会社や不動産会社との間で意見が食い違う場合は、第三者機関の介入が有効な場合があります。

まとめ：交渉と証拠がカギ

今回のケースでは、瑕疵担保が適用できないため、管理会社や不動産会社との交渉が重要になります。サッシの所有権を明確に確認し、証拠をしっかり確保しながら交渉を進めることが大切です。必要に応じて専門家の力を借りることも検討しましょう。交渉がスムーズに進むよう、冷静かつ丁寧に対応することが重要です。