築15年住宅、売却か賃貸か？税金と収益性の徹底比較で賢い選択を！

テーマの基礎知識：不動産所得と税金

まず、不動産所得とは、家賃収入など不動産から得られる収入のことです。 この収入から経費を差し引いたものが課税対象となります。 経費には、固定資産税、火災保険料、修繕費などが含まれます。 重要なのは、建物の減価償却費です。これは、建物の価値が時間とともに減っていくことを考慮し、税務上費用として認められるものです。 具体的には、建物の取得価格から、耐用年数（※国税庁が定めた、建物の耐用年数。木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造は47年など、建物構造によって異なる）で除算して算出します。

今回のケースへの直接的な回答：賃貸と売却の比較

質問者様のケースでは、賃貸による月額収入は8万円、経費は固定資産税6万円と火災保険料2万円で、年間純収入は(8万円-6万円-2万円)×12ヶ月＝120万円となります。 一方、売却による収入は1400万円です。 どちらが得かは、税金や将来的な修繕費などを考慮して総合的に判断する必要があります。 単純な金額比較だけでは判断できません。

関係する法律や制度：所得税、不動産所得

不動産所得は、所得税の対象となります。 所得税は、所得金額に応じて税率が変わる累進課税（※所得が多いほど税率が高くなる仕組み）です。 賃貸による不動産所得が増えることで、所得税額も増加します。 また、住民税も増加します。 正確な税額は、個々の状況（他の所得、控除など）によって異なるため、税理士などに相談することをお勧めします。

誤解されがちなポイント：減価償却費の計算

減価償却費の計算は、建物の取得価格と耐用年数だけでなく、償却方法（※定額法、定率法など、建物価値の減少をどのように計算するかを選択できる）によっても異なります。 質問者様が「1500万円」と記憶している取得価格が正確であれば、耐用年数22年、定額法の場合、年間減価償却費は約68万円（1500万円÷22年）となります。 しかし、これはあくまで概算です。 正確な計算は、税理士などの専門家に依頼する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：税金シミュレーション

賃貸を選択した場合の税金増加額を予測するには、税金シミュレーションを行う必要があります。 税理士に依頼し、収入、経費、他の所得などを含めたシミュレーションを実施することで、具体的な税金増加額を把握できます。 また、売却した場合の譲渡所得税（※不動産を売却した際に発生する税金）についても、同様にシミュレーションが必要です。 これにより、賃貸と売却のどちらが税金負担が少ないか、比較検討できます。

専門家に相談すべき場合とその理由：税金、法律、不動産

税金、不動産に関する法律、不動産の価値判断など、専門的な知識が必要な部分が多いです。 税金計算、不動産売買契約、賃貸借契約など、専門家のアドバイスを受けることで、より正確な判断とリスク回避が可能となります。 特に、税金計算は複雑なため、税理士への相談が不可欠です。 不動産売買や賃貸借契約に関しても、不動産会社や弁護士に相談することで、トラブルを避けることができます。

まとめ：賢い選択のために

築15年住宅の売却か賃貸かは、税金、収益性、リスクを総合的に考慮して判断する必要があります。 単純な金額比較だけでなく、減価償却費、所得税、譲渡所得税、将来的な修繕費などを考慮した上で、税理士や不動産会社などの専門家に相談し、最適な選択をしてください。 ご自身の状況に合わせたシミュレーションを行うことで、より明確な判断ができるでしょう。