築16年5LDK1100万円の中古住宅購入はあり？5人家族の月々の支払いも解説

回答と解説

テーマの基礎知識：中古住宅購入の基本

中古住宅の購入は、新築住宅とは異なる視点が必要です。まず、中古住宅は既に誰かが使用していた住宅なので、新築にはないメリットとデメリットがあります。

メリット

• 価格が新築より安い傾向がある。
• 実際に見て、住み心地や周辺環境を確認できる。
• リフォームやリノベーション（大規模改修）で、自分好みの住まいにできる。

デメリット

• 建物の劣化や設備の老朽化がある可能性がある。
• 隠れた瑕疵（かし：欠陥）が見つかるリスクがある。
• 購入後に修繕費がかかる場合がある。

中古住宅を選ぶ際には、これらの点を考慮し、慎重に検討する必要があります。

今回のケースへの直接的な回答：物件の評価と資金計画

1100万円という価格は、物件の立地や築年数を考慮すると、一概に高いとも安いとも言えません。重要なのは、物件の状態と、購入後の費用を正確に見積もることです。

物件の状態について

外見が綺麗とのことですが、それだけで判断するのは危険です。以下の点を必ず確認しましょう。

• 建物の構造：基礎、柱、梁（はり）などに大きな問題がないか。
• 雨漏り：屋根や外壁からの雨漏りの有無。
• シロアリ被害：シロアリによる被害がないか。
• 設備：給排水管、電気設備、ガス設備の老朽化や動作確認。
• 耐震性：必要に応じて耐震診断を受けることも検討しましょう。

資金計画について

月々の支払額を計算するには、以下の費用を考慮する必要があります。

• 住宅ローン：借入額、金利、返済期間によって大きく変動します。
• 固定資産税・都市計画税：物件の評価額によって決定します。
• 火災保険料：建物の構造や保険の種類によって異なります。
• 修繕積立金（マンションの場合）：マンションの場合は、毎月支払う必要があります。
• 管理費（マンションの場合）：マンションの場合は、毎月支払う必要があります。
• その他：町内会費、駐車場代など。

今回のケースでは、200万円の頭金で住宅ローンを組むことになります。月々の支払額を試算するには、金融機関の住宅ローンシミュレーションを利用すると便利です。

関係する法律や制度：住宅ローン減税と不動産登記

中古住宅の購入に関連する法律や制度はいくつかあります。

住宅ローン減税

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定期間、所得税の一部が還付される制度です。ただし、築年数や耐震基準など、いくつかの条件があります。中古住宅の場合は、築年数が古いと適用条件が厳しくなる場合があります。

不動産登記

不動産を購入したら、所有権を明確にするために、法務局で不動産登記を行う必要があります。登記には、登録免許税などの費用がかかります。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

売主が、引き渡し後に物件の隠れた瑕疵（欠陥）について責任を負う制度です。2020年4月1日以降の売買契約では、民法の改正により、売主の瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。契約不適合責任では、買主は、瑕疵の修補、損害賠償請求、代金減額請求、契約解除などができるようになりました。

誤解されがちなポイントの整理：物件価格だけでは判断できない

中古住宅の購入で、多くの方が陥りがちな誤解があります。それは、物件価格だけで判断してしまうことです。

物件価格以外の費用

物件価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関連費用、引っ越し費用、リフォーム費用など、様々な費用がかかります。これらの費用を考慮せずに購入すると、資金計画が破綻してしまう可能性があります。

建物の状態の見落とし

外見が綺麗でも、建物の内部に問題がある場合があります。専門家による建物診断（インスペクション）を受けずに購入すると、後で大きな修繕費用が発生する可能性があります。

住宅ローンの金利

住宅ローンの金利は、返済総額に大きく影響します。金利タイプ（固定金利、変動金利など）や、金融機関によって金利が異なりますので、複数の金融機関を比較検討することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：購入前のステップ

中古住宅を購入する前に、以下のステップを踏むことをお勧めします。

1. 情報収集

まずは、インターネットや不動産会社の情報を参考に、希望するエリアや間取り、予算などを明確にしましょう。

2. 物件探し

不動産会社に相談したり、不動産情報サイトで物件を探したりします。気になる物件が見つかったら、内覧（物件を見学すること）を申し込みましょう。

3. 内覧

内覧では、物件の状態を隅々まで確認しましょう。可能であれば、複数回内覧し、日中と夜間の様子を確認することをお勧めします。また、周辺環境（交通の便、買い物施設、学校など）も確認しましょう。

4. 建物診断（インスペクション）

専門家（建築士など）に依頼して、建物の状態を詳しく調査してもらいましょう。インスペクションの結果に基づいて、修繕が必要な箇所や、将来的な修繕費用などを把握できます。

5. 資金計画

住宅ローンの借入額、月々の返済額、諸経費などを計算し、無理のない資金計画を立てましょう。金融機関の住宅ローンシミュレーションを利用したり、ファイナンシャルプランナーに相談したりするのも良いでしょう。

6. 住宅ローンの事前審査

住宅ローンの借入が可能かどうか、金融機関に事前審査を申し込みましょう。事前審査に通れば、本審査に進むことができます。

7. 売買契約

物件の売主と売買契約を締結します。契約内容をよく確認し、疑問点があれば不動産会社に質問しましょう。

8. 住宅ローンの本審査

住宅ローンの本審査を申し込み、承認を得たら、融資が実行されます。

9. 決済・引き渡し

売買代金の支払いと物件の引き渡しを行います。登記手続きも行います。

専門家に相談すべき場合とその理由

中古住宅の購入には、専門家のサポートが不可欠です。以下のような場合に、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産会社：物件探しや、契約に関するアドバイスを受けられます。信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
• 建築士：建物の状態を詳しく調査し、修繕が必要な箇所や、将来的な修繕費用などを教えてもらえます。
• 住宅ローンアドバイザー：住宅ローンの選び方や、資金計画について相談できます。
• ファイナンシャルプランナー：家計全体を踏まえた、資金計画のアドバイスを受けられます。
• 弁護士：契約に関するトラブルや、法的問題について相談できます。

専門家のアドバイスを受けることで、安心して中古住宅の購入を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

中古住宅の購入は、新築住宅に比べて、より多くの注意点があります。今回のケースでは、以下の点が重要です。

• 物件の状態を詳細に調査する：外見だけでなく、建物の構造、設備、耐震性などを確認しましょう。建物診断（インスペクション）の実施を検討しましょう。
• 資金計画をしっかりと立てる：物件価格だけでなく、諸経費や将来的な修繕費用も考慮し、無理のない資金計画を立てましょう。
• 専門家のアドバイスを受ける：不動産会社、建築士、住宅ローンアドバイザーなど、専門家のサポートを受けながら、購入を進めましょう。

これらの点を踏まえ、慎重に検討することで、理想の中古住宅を手に入れることができるでしょう。