築17年2DKアパート経営は無謀？年金収入330万円で1650万円の物件購入を検討

回答と解説

アパート経営の基礎知識：不動産投資とは何か？

不動産投資とは、土地や建物などの不動産を所有し、そこから得られる収入（家賃収入など）を目的とする投資のことです。 今回のケースでは、アパートを購入し、その部屋を賃貸に出すことで家賃収入を得ることを目指します。 不動産投資は、株式投資や投資信託などと並び、資産形成の手段の一つとして考えられています。

ポイント

• インカムゲイン：家賃収入のように、不動産を保有していることで継続的に得られる収入のこと。
• キャピタルゲイン：不動産の売却によって得られる利益のこと。

不動産投資には、安定した収入源となる可能性や、インフレ（物価上昇）に対するヘッジ（対策）になるというメリットがあります。一方で、空室リスク、修繕費、固定資産税などの費用が発生するデメリットも存在します。

今回のケースへの直接的な回答：年金収入と物件購入

年金収入が年間330万円あり、1000万円の現金をお持ちとのことですので、アパート経営を始めること自体は、直ちに「無謀」とは言えません。しかし、1650万円の物件を購入するにあたっては、いくつかの重要なポイントを考慮する必要があります。

まず、物件の収益性（家賃収入から経費を差し引いた利益）を詳細に計算する必要があります。家賃収入から、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料、ローンの返済（融資を利用する場合）などを差し引いたものが、手元に残る金額（キャッシュフロー）となります。

次に、空室リスクを考慮する必要があります。アパートの部屋が埋まらなければ、家賃収入は減少し、経営が苦しくなる可能性があります。周辺の賃貸相場や、物件の立地条件、築年数などを考慮し、空室リスクを評価しましょう。

重要

1000万円の現金は、頭金や修繕費、予備費として活用できますが、全てを物件購入に充てるのではなく、ある程度手元に残しておくことが望ましいでしょう。

関係する法律や制度：不動産投資に関わる法律

不動産投資には、様々な法律や制度が関係します。主なものとしては、以下のようなものが挙げられます。

• 建築基準法：建物の構造や用途、安全性を定める法律。
• 都市計画法：都市の計画的な発展を目的とする法律。用途地域などが定められています。
• 借地借家法：賃貸借契約に関するルールを定める法律。
• 不動産登記法：不動産の権利関係を明確にするための法律。
• 固定資産税・都市計画税：不動産を所有していると課税される税金。

これらの法律や制度は、不動産投資を行う上で、非常に重要な知識となります。専門家（不動産会社や税理士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが大切です。

誤解されがちなポイントの整理：築年数と物件価値

築17年のアパートの場合、一般的に、新築物件に比べて価格は低く抑えられています。しかし、築年数が経過しているということは、建物の老朽化が進んでいる可能性があり、修繕費やリフォーム費用がかかるリスクも高まります。

また、築年数が古い物件は、建物の構造や設備が最新の基準を満たしていない場合もあります。例えば、耐震基準が古い場合、地震に対するリスクが高まる可能性があります。

注意点

築年数が古い物件を購入する際は、建物の状態を詳細に調査し、修繕計画を立てることが重要です。

一方で、築年数が古い物件は、固定資産税が安くなる傾向があります。また、リフォームやリノベーション（改修）を行うことで、物件の価値を高めることも可能です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：物件選びのポイント

アパート経営を成功させるためには、物件選びが非常に重要です。以下の点を考慮して、慎重に物件を選びましょう。

• 立地条件：最寄り駅からの距離、周辺の利便性（スーパー、コンビニ、病院など）、治安などを考慮します。
• 物件の状態：建物の構造、設備の状況、修繕履歴などを確認します。
• 家賃相場：周辺の類似物件の家賃相場を調査し、適正な家賃設定を行います。
• 入居者のニーズ：ターゲットとする入居者のニーズ（間取り、設備など）に合った物件を選びます。
• 利回り：年間家賃収入を物件価格で割ったもので、収益性の目安となります。表面利回りだけでなく、経費を差し引いた実質利回りも計算しましょう。

具体例として、駅徒歩圏内にある築17年の2DKアパートの場合、周辺の家賃相場が月額8万円であれば、年間家賃収入は384万円（8万円/月 × 4戸 × 12ヶ月）となります。

この収入から、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料、ローンの返済などを差し引いたものが、手元に残る金額（キャッシュフロー）となります。

シミュレーション

家賃収入：384万円

年間経費（概算）：180万円

年間キャッシュフロー：204万円

このキャッシュフローが、ご自身の生活費や、将来の修繕費に充てられるかどうかを検討する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：リスクを軽減するために

アパート経営を始めるにあたっては、専門家への相談が不可欠です。以下のような場合に、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産会社：物件の選定、価格交渉、契約手続きなど、不動産取引に関するアドバイスを受けられます。
• ファイナンシャルプランナー：資産運用、資金計画、税金対策など、総合的なアドバイスを受けられます。
• 税理士：確定申告、節税対策など、税務に関する相談ができます。
• 弁護士：契約上のトラブル、法的問題など、法的アドバイスを受けられます。

専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、より安全にアパート経営を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、年金収入と1000万円の現金がある状況で、築17年の2DKアパート（1650万円）の購入を検討されています。アパート経営を始めること自体は可能ですが、以下の点を十分に検討する必要があります。

• 収益性の計算：家賃収入から経費を差し引いたキャッシュフローを詳細に計算する。
• 空室リスクの評価：周辺の賃貸相場や物件の立地条件などを考慮する。
• 物件の状態調査：建物の状態を詳細に調査し、修繕計画を立てる。
• 専門家への相談：不動産会社、ファイナンシャルプランナー、税理士など、専門家のアドバイスを受ける。

これらの点を踏まえ、慎重に検討し、ご自身の状況に合った選択をすることが大切です。