築20年と築3年のマンション！共用部分修繕費の負担割合、どうすれば公平？

【背景】
* マンションに古い棟（築20年）と新しい棟（築3年）があります。
* 共用部分（街灯など）は、古い棟と新しい棟で共通して使用しています。
* 持ち分比率に応じて修繕費用を負担するのが一般的だと思っています。
* しかし、古い棟（とデベロッパー？）の共有部分積立金に大幅な不足がありました。（徴収漏れではなく、管理計画に問題があったようです）

【悩み】
次回の共有部分の大規模修繕で、積立不足分の費用を誰が、どのように負担するのが正しいのか悩んでいます。
古い棟と新しい棟で平等に負担するのか、それとも古い棟の居住者が多く負担するのか、特に最近古い棟に入居した人も多く負担しなければならないのかが気になります。

旧棟居住者と新棟居住者の持ち分比率に応じて負担。ただし、管理組合の規約を確認。

回答と解説

マンション共用部分修繕費の基礎知識

マンションの共用部分（廊下、エレベーター、外壁、街灯など）の修繕費用は、区分所有者（マンションの各部屋の所有者）が負担します。その負担割合は、通常、各戸の専有部分の面積（専有面積）や、建物の全体の面積に対する各戸の面積の割合（持分比率）に基づいて決定されます。これは、マンションの管理規約（規約）に明記されていることが多いです。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、古い棟の積立金が不足していることが問題です。しかし、原則として、修繕費用は、古い棟と新しい棟の居住者の持ち分比率に応じて負担するのが公平です。これは、共用部分の使用に古い棟と新しい棟で差がないためです。

関係する法律や制度

マンションの管理に関する法律は、主に区分所有法（民法第205条以下）です。この法律では、管理組合の設立や運営、修繕積立金の積立方法などが規定されています。また、管理規約は、区分所有法に基づいて作成され、マンションの運営に関する重要なルールを定めています。積立金の不足分についても、規約に具体的な規定があるかどうかを確認する必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

「古い棟の居住者だけが責任を負うべき」という意見は、法的にも、公平性からも適切ではありません。共用部分は、すべての居住者が利用するものです。積立不足は過去の管理の問題であり、現在の居住者全員で責任を負うべきではありませんが、その負担割合は持ち分比率に従うべきです。最近入居した人も、持ち分比率に応じた負担をすることになります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

まずは、マンションの管理規約を確認しましょう。規約に積立不足時の負担割合に関する規定があれば、それに従います。規定がない場合は、管理組合の総会で話し合い、公平な負担割合を決める必要があります。例えば、不足分を数年間で均等に分割して負担する、といった方法が考えられます。専門家のアドバイスを得ながら、合意形成を目指しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

管理規約の解釈が難しい場合、または管理組合内で意見がまとまらない場合は、弁護士やマンション管理士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスをしてくれます。特に、過去の管理状況や規約の解釈に複雑な点がある場合は、専門家の助言が必要となるでしょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 共用部分の修繕費用は、原則として持ち分比率で負担します。
* 積立不足は過去の管理の問題ですが、現在の居住者全員で責任を負うことになります。
* 管理規約を確認し、規約に沿って対応しましょう。
* 意見がまとまらない場合は、専門家に相談しましょう。