築23年の賃貸アパート、リフォームと家賃調整どちらが良い？専門家が徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識：賃貸経営におけるリフォームと家賃調整

賃貸経営において、入居者を確保し、安定した収入を得るためには、家賃設定と物件の状態を適切に管理することが重要です。今回のケースでは、築23年のアパートという点がポイントになります。建物の築年数が経過すると、設備の老朽化やデザインの古さなどから、入居希望者が減少する傾向があります。そこで、家賃の見直し（家賃調整）や、物件の改修（リフォーム）といった対策が必要になります。

家賃調整とは、周辺の賃貸相場や物件の条件に合わせて家賃を変更することです。家賃を下げることで入居者を増やせる可能性がありますが、収入が減るというデメリットもあります。一方、リフォームとは、老朽化した設備や内装を修繕・改修することです。リフォームによって物件の価値を高め、家賃を維持したり、場合によっては上げることも可能ですが、費用がかかるというデメリットがあります。

どちらの対策を選択するかは、物件の状況、周辺の賃貸相場、そして入居者のニーズなどを総合的に考慮して判断する必要があります。

今回のケースへの直接的な回答：リフォームの前に検討すべきこと

今回の質問者さんのケースでは、まずリフォームの前に検討すべきことがあります。それは、

• 入居者のニーズ調査: 現在の空室の原因を正確に把握するために、入居希望者や退去者に、なぜこの物件を選ばなかったのか、または退去したのか、アンケートやヒアリングを実施し、ニーズを把握することが重要です。
• 周辺相場の調査: 周辺の同条件の賃貸物件の家賃相場を調査し、現在の家賃が適正かどうかを確認します。家賃が相場よりも高い場合は、家賃調整を検討する必要があります。
• リフォーム箇所の選定: リフォームを行う場合、どこを改修すべきかを見極める必要があります。入居者のニーズ調査の結果や、物件の劣化状況を踏まえ、優先順位をつけましょう。例えば、水回りの設備の交換や、内装のクロス張替えなど、費用対効果の高い箇所から始めるのがおすすめです。

これらの調査・検討を行った上で、家賃調整とリフォームのどちらが効果的か、または両方を組み合わせるか判断しましょう。今回のケースでは、空室期間が長い部屋があること、事故物件があること、家賃を下げても空室が埋まらない可能性があることなどを考えると、まずは家賃調整と入居者ニーズ調査を優先的に行うのが良いでしょう。リフォームは、その結果を踏まえて、効果的な箇所に絞って検討することをおすすめします。

関係する法律や制度：特に関連する法律は少ないが…

賃貸経営に関連する法律は数多くありますが、今回のケースに直接的に関連する法律は、それほど多くありません。しかし、いくつか注意すべき点があります。

• 原状回復義務: 賃貸借契約においては、借主は退去時に借りた部屋を「原状回復」する義務があります。これは、借主が故意または過失によって損傷させた箇所を修繕する義務を指します。ただし、経年劣化による損傷は、貸主が修繕費用を負担するのが一般的です。リフォームを行う際には、この原状回復義務との兼ね合いを考慮する必要があります。
• 建物区分所有法：分譲マンションの場合、この法律が関係してきます。区分所有者は、建物の共用部分（エントランス、廊下など）の管理や修繕について、管理組合を通じて決定します。賃貸アパートの場合には、この法律は直接的には関係ありませんが、建物の構造や設備の管理については、所有者自身の責任において行う必要があります。
• 消費者契約法：リフォーム工事の契約をする場合、この法律が適用される可能性があります。リフォーム業者との契約内容によっては、消費者の権利が保護される場合があります。

これらの法律を理解しておくことで、賃貸経営におけるリスクを軽減し、適切な対応をとることができます。

誤解されがちなポイントの整理：リフォームすれば必ず入居者が増えるわけではない

リフォームについて、多くの人が誤解しがちなポイントがあります。それは、「リフォームすれば必ず入居者が増える」という考え方です。確かに、リフォームによって物件の魅力が向上し、入居者獲得に繋がる可能性はあります。しかし、以下のような点に注意が必要です。

• リフォームの目的を明確にする: なぜリフォームを行うのか、目的を明確にすることが重要です。単に見た目を良くするだけでは、入居者のニーズに合致しない場合があります。
• 費用対効果を考慮する: リフォームには費用がかかります。費用に見合うだけの効果があるのか、家賃収入の増加や空室期間の短縮など、具体的な効果を予測し、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
• 周辺の賃貸相場を考慮する: 周辺の賃貸物件との比較も重要です。リフォームによって物件の価値が向上しても、周辺相場とかけ離れた家賃設定にしてしまうと、入居者は集まりにくくなります。
• 入居者のニーズを把握する: 入居者のニーズに合わないリフォームを行っても、入居者獲得には繋がりません。事前にアンケートやヒアリングを実施し、入居者のニーズを把握することが重要です。

リフォームは、あくまでも入居者獲得のための一つの手段です。リフォームだけに頼るのではなく、家賃調整や、他の空室対策と組み合わせるなど、総合的な戦略を立てることが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：段階的なリフォームと家賃設定

今回のケースにおける実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 段階的なリフォーム: 一度に全室をリフォームするのではなく、空室になっている部屋から順番にリフォームを行うことをおすすめします。リフォームの効果を検証しながら、次の部屋のリフォームを進めることができます。
• 入居者のニーズに合わせたリフォーム: 例えば、単身者向けの物件であれば、収納スペースの増設や、インターネット環境の整備などが有効です。ファミリー向けの物件であれば、キッチンの改修や、子供部屋の確保などが重要になります。
• 家賃設定の見直し: リフォーム後、家賃を上げる場合は、周辺の賃貸相場を参考に、適切な家賃を設定する必要があります。家賃を上げすぎると、入居者が集まりにくくなる可能性があります。
• 初期費用を抑える工夫: リフォーム費用を抑えるために、DIYを取り入れたり、中古品を活用したりすることも検討できます。ただし、DIYを行う場合は、専門知識が必要な箇所は業者に依頼するなど、安全性を確保することが重要です。
• 事故物件への対応: 事故物件については、入居者に対して告知義務があります。家賃を相場よりも安く設定したり、内見時に説明を行うなど、入居者の理解を得るための工夫が必要です。

具体例：

例えば、ある賃貸アパートのオーナーが、築20年の2LDKアパートの空室対策として、以下のような対策を行いました。

• 家賃調整：周辺相場に合わせて、家賃を5,000円下げました。
• リフォーム：空室になっている部屋のキッチン、洗面台、トイレなどの水回りを中心にリフォームを行いました。費用は1室あたり80万円でした。
• 内装のリフレッシュ：壁紙の張替えや、フローリングの補修など、内装をきれいにしました。
• 入居者募集の強化：インターネット広告の強化や、不動産会社との連携を強化しました。

その結果、空室だった部屋が次々と埋まり、アパート全体の入居率が向上しました。

専門家に相談すべき場合とその理由：客観的な視点と専門知識の活用

賃貸経営に関する問題は、複雑で専門的な知識が必要になる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 空室が長期化している場合: 空室の原因が特定できない場合や、対策がうまくいかない場合は、専門家のアドバイスを受けることで、問題解決の糸口が見つかる可能性があります。
• 大規模なリフォームを検討している場合: リフォームの費用や効果について、客観的な判断が難しい場合は、専門家のアドバイスを受けることで、適切な判断をすることができます。
• 法律的な問題が発生した場合: 賃貸借契約に関するトラブルや、法的問題が発生した場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。
• 相続や税金に関する問題がある場合: 賃貸物件の相続や、税金に関する問題がある場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。
• 複数の専門家への相談: 複数の専門家に相談することで、多角的な視点から問題点を把握し、より適切な解決策を見つけることができます。

専門家は、豊富な知識と経験に基づいて、客観的なアドバイスをしてくれます。また、専門家ならではのネットワークを活用して、問題解決をサポートしてくれることもあります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• まずは現状分析: 空室の原因を分析し、入居者のニーズを把握することが重要です。
• 家賃調整とリフォームのバランス: 家賃調整とリフォームのどちらが効果的か、または両方を組み合わせるか検討しましょう。
• 費用対効果を重視: リフォームを行う場合は、費用対効果を慎重に検討し、効果的な箇所に絞って行いましょう。
• 専門家への相談: 問題解決が難しい場合は、専門家への相談も検討しましょう。

賃貸経営は、長期的な視点と、柔軟な対応が求められます。今回の解説が、質問者さんの賃貸経営の一助となれば幸いです。