築23年物件！敷引き契約でも敷金返還の可能性はある？早期退去時の交渉術

【背景】
* 礼金0円、敷金3ヶ月分（135,000円）の賃貸契約を3月末に締結しました。
* 契約書には、敷金の精算方法として「家賃の3ヶ月分を敷引き額として控除、残金を返却」と記載されています。
* 諸事情により、来年3月頃に転居する可能性が出てきました。
* 築23年の古い物件で、元々は社宅だったため、状態があまり良くありませんでした。（柱の釘跡、ホック、ペットの毛、カビなど）
* 私はタバコを吸わず、部屋を綺麗に使用していました。

【悩み】
入居期間が短いため、敷金から家賃3ヶ月分を引かれた後の返金が少なくなることが心配です。大家さんや管理会社と穏便に話し合い、少しでも敷金を返してもらえる可能性はあるのでしょうか？

敷金の一部返還の可能性あり。交渉次第で減額の可能性も。

敷引き契約と敷金返還：基本的な考え方

敷金（しききん）とは、賃貸借契約において、賃借人（借主）が貸主（家主）に預けるお金のことです。家賃の滞納や物件の損傷に対する担保として機能します。一方、敷引き（しきびき）とは、契約期間満了前に解約する場合、敷金から家賃の一定額を差し引いて返還する方式です。

今回のケースでは、敷引き契約が締結されています。契約書に「家賃の3ヶ月分を敷引き額として控除」と明記されているため、通常は、敷金135,000円から家賃の3ヶ月分が差し引かれ、残額が返還されます。しかし、必ずしもこの通りになるわけではありません。

今回のケースへの対応：交渉のポイント

契約書には敷引きの規定がありますが、物件の状態や借主の責任ある行動を考慮すれば、敷金の一部返還の可能性はあります。

関係する法律：民法

敷金返還に関する法律は、主に民法（617条）に規定されています。民法では、借主は、物件を原状回復した上で敷金の返還を求めることができます。ただし、「通常の使用による損耗」は借主の負担とはなりません。

築23年の物件で、入居時から釘跡やホックがあったこと、ペットの毛やカビがあったことは、重要なポイントです。これらは、借主の責任ではない「現状」であり、敷引き額の算定において考慮される可能性があります。

誤解されがちなポイント：通常の使用による損耗

「通常の使用による損耗」とは、借主が通常の使い方をしていた場合に生じる、やむを得ない劣化のことです。例えば、畳の色が変わる程度であれば、通常の使用による損耗とみなされる可能性が高いです。しかし、故意または過失による損傷は、借主の負担となります。

実務的なアドバイス：交渉戦略

大家さんや管理会社との交渉では、以下の点を主張しましょう。

* 入居時の物件状態の悪さ（写真や動画があれば証拠として提示）
* 借主の責任ではない損耗（通常の使用による損耗）
* 短期間の入居であること
* 清潔な使用状況の維持

穏便な話し合いを心がけつつ、これらの点を明確に伝え、返還額の減額交渉を試みることをお勧めします。

専門家に相談すべき場合

交渉が難航したり、合意に至らない場合は、弁護士や不動産会社に相談することをお勧めします。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、必要に応じて法的措置を検討してくれます。特に、大家さんや管理会社が不当な要求をしてきた場合などは、専門家のサポートが不可欠です。

まとめ：交渉で解決を目指しましょう

敷引き契約であっても、物件の状態や入居期間、借主の責任などを考慮し、交渉次第で敷金の一部返還が可能となる場合があります。穏便な話し合いを心がけつつ、証拠となる資料を準備し、専門家の助言も得ながら、納得のいく解決を目指しましょう。冷静かつ丁寧に状況を説明し、相手との良好な関係を維持しながら交渉を進めることが重要です。