築25年RC造借地権付建物の贈与と税金：時価と評価額の違い、負担付贈与の注意点

【背景】
* 築25年の鉄筋コンクリート造（RC造）の借地権付建物（土地は借地）を所有しています。
* 建物の老朽化が激しく、メンテナンス不足のため、売却査定では建物に価値がなく、借地権の評価額も低く、売却額は2400万円とされました。
* 親から私に名義変更（贈与）したいと考えています。

【悩み】
* 売却査定額が2400万円なのに、贈与税の評価額は固定資産税評価額の2400万円に加え、借地権の評価額も加算され、5400万円と評価されるのか疑問です。
* 建物の実際の状態（老朽化、リフォーム費用）は贈与税の評価額に反映されないのでしょうか？
* 負担付贈与の場合、税金の評価額ではなく時価で評価額が高くなるというのはどういうことでしょうか？時価と売却査定額の違いは何ですか？

贈与税評価額は固定資産税評価額とは異なり、時価で評価されます。老朽化は考慮されます。

テーマの基礎知識：贈与税と不動産の評価

贈与税とは、親族などから財産を無償で受け取った際に課税される税金です。不動産の贈与の場合、その評価額が重要になります。固定資産税評価額は税金計算のための評価額であり、贈与税の評価額とは異なります。贈与税の評価額は、原則として「時価」で評価されます。時価とは、その不動産が市場で売買された場合に、実際に取引されるであろう価格のことです。

今回のケースへの直接的な回答：贈与税評価額の算定

ご質問のケースでは、贈与税の評価額は、固定資産税評価額（2400万円）ではなく、時価で評価されます。不動産会社による売却査定額（2400万円）も、必ずしも贈与税評価額と一致するとは限りません。査定額は、市場状況や不動産会社の判断によって変動する可能性があります。贈与税評価額は、国税庁の基準や鑑定士による評価などを参考に決定されます。老朽化やリフォーム費用は、時価を算定する際に考慮されますので、5400万円という評価額は必ずしも妥当とは限りません。

関係する法律や制度：贈与税法

贈与税の計算や評価方法は、贈与税法によって定められています。この法律に基づき、税務署は贈与された不動産の時価を判断し、贈与税額を計算します。

誤解されがちなポイントの整理：時価と固定資産税評価額、売却査定額の違い

* **固定資産税評価額:** 税金計算のための評価額で、市場価格を正確に反映しているとは限りません。
* **時価:** 市場で実際に取引されるであろう価格。不動産の状況（築年数、状態、立地など）を総合的に考慮して判断されます。
* **売却査定額:** 不動産会社が、その時点での市場状況などを考慮して算出した価格。時価と完全に一致するとは限りません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：贈与税の申告と節税対策

贈与税の申告は、贈与を受けた翌年の3月15日までに税務署に行う必要があります。贈与税の節税対策としては、贈与税の基礎控除額（110万円）を活用したり、複数年に分けて贈与を行う方法などが考えられます。また、専門家に相談し、適切な節税方法を検討することも重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：複雑なケースや節税対策

不動産の贈与は、法律や税金に関する知識が必要な複雑な手続きです。特に、今回のケースのように老朽化が著しい建物や借地権付建物など、特殊な状況下では、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、正確な時価を算定し、最適な節税対策を提案してくれます。

まとめ：贈与税評価額は時価で判断される

築古の借地権付建物の贈与では、固定資産税評価額ではなく、時価で贈与税が課税されます。時価は市場での取引価格を想定したものであり、老朽化やリフォーム費用なども考慮されます。売却査定額は参考値であり、贈与税評価額とは必ずしも一致しません。専門家への相談が、正確な評価額の把握と節税対策に繋がります。贈与を検討する際には、税理士や不動産鑑定士などの専門家にご相談の上、手続きを進めてください。