築25～30年の収益物件が多いのはなぜ？ 理由をわかりやすく解説

1. なぜ築古物件が多いのか？ 基礎知識を整理

収益物件（家賃収入を得る目的で購入する不動産）として、一棟マンションやアパートが人気を集めています。これらの物件の築年数に注目が集まるのは、建物の価値や収益性に大きな影響を与えるからです。

まず、建物の寿命について考えてみましょう。一般的に、建物の寿命は構造やメンテナンス状況によって大きく異なります。木造住宅の場合は、30年から40年程度が寿命とされることが多いですが、適切なメンテナンスを行えば、それ以上に長く住み続けることが可能です。一方、鉄筋コンクリート造（RC造）の建物は、50年以上、場合によっては100年近くもつこともあります。

しかし、建物の寿命とは別に、経済的な価値というものも存在します。これは、建物の老朽化や設備の陳腐化、周辺環境の変化などによって左右されます。築年数が経過すると、建物の価値は徐々に下落していく傾向にあります。これを「減価償却」（建物の価値が時間の経過とともに減少すること）といいます。減価償却は、税金計算にも影響を与えます。

築年数が25年から30年の物件が多い背景には、建物の物理的な寿命だけでなく、これらの経済的な側面も深く関係しているのです。

2. 築古物件が多い理由：今回のケースへの回答

築25年から30年の収益物件が多い理由は、主に以下の3つの要因が複合的に作用していると考えられます。

• 建物の寿命と価値の関係: RC造の建物の場合、築25年から30年経過すると、建物の物理的な寿命としてはまだ十分に長く、使用に耐えうる状態であることが多いです。しかし、建物の価値は築年数の経過とともに下落し、購入価格も安くなる傾向があります。
• 法規制の影響: 建築基準法などの法規制も、築年数に影響を与えます。例えば、1981年以前に建てられた建物（旧耐震基準）は、現在の耐震基準を満たしていない場合があります。そのため、耐震補強工事が必要になることもあり、これが物件価格に影響を与えることがあります。
• 経済的なメリット: 築古物件は、新築や築浅物件に比べて、購入価格が低く抑えられる傾向があります。そのため、少ない自己資金で始められる可能性があり、利回り（投資額に対する年間家賃収入の割合）も高くなる傾向があります。

これらの要因が組み合わさることで、築25年から30年の物件が、不動産投資の対象として魅力的に映ることが多いのです。

3. 関連する法律や制度について

不動産投資に関連する法律や制度は多岐にわたりますが、築年数と特に関係が深いものとして、以下の2つが挙げられます。

• 建築基準法: 建物の安全性に関する基準を定めています。特に、1981年6月以前に建てられた建物（旧耐震基準）は、現行の耐震基準を満たしていない可能性があり、耐震補強工事が必要になる場合があります。
• 固定資産税評価額: 固定資産税を計算するための基準となる評価額は、建物の築年数や構造、用途などによって変動します。築年数が古いほど、評価額は低くなる傾向があります。

これらの法律や制度は、物件の購入価格や、その後の維持管理費用、税金などに影響を与えるため、注意が必要です。

4. 誤解されやすいポイントを整理

築古物件に関する誤解として、よくあるものをいくつか紹介します。

• 「築年数が古い＝すぐに住めなくなる」という誤解: 適切なメンテナンスが行われていれば、築年数が古くても、十分に使用に耐えうる物件は多く存在します。
• 「耐震基準を満たしていない＝危険」という誤解: 旧耐震基準の建物でも、耐震診断や補強工事を行うことで、安全性を高めることができます。
• 「リフォーム費用が高い＝損をする」という誤解: リフォーム費用は、物件の価値を向上させ、家賃収入を増やすための投資と考えることができます。

これらの誤解を解き、物件の正確な情報を把握することが重要です。

5. 実務的なアドバイスと具体例

築古物件への投資を検討する際の、実務的なアドバイスをいくつか紹介します。

• 物件調査の徹底: 専門家（不動産鑑定士、建築士など）に依頼して、建物の状態や耐震性、法的規制などを詳しく調査しましょう。
• 修繕計画の策定: 将来的な修繕費用を見積もり、資金計画を立てましょう。大規模修繕（建物の主要部分の修理）は、特に費用がかかります。
• リフォーム・リノベーションの検討: 空室対策として、リフォームやリノベーションを行い、物件の魅力を高めましょう。
• 利回りの比較: 複数の物件を比較検討し、利回りだけでなく、将来的な収益性やリスクも考慮して判断しましょう。

具体例として、築30年のRC造マンションを購入し、大規模修繕とリノベーションを行ったケースを考えてみましょう。当初は空室が目立っていた物件が、リノベーションによって入居者が増加し、家賃収入も向上したという事例があります。ただし、修繕やリノベーションには費用がかかるため、資金計画をしっかり立てることが重要です。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 物件の状態が不明な場合: 専門的な知識がないと、建物の劣化状況や耐震性などを正確に判断することが難しい場合があります。
• 法的な問題がある場合: 建築基準法やその他の法令に関する知識が必要となる場合があります。
• 資金計画に不安がある場合: 不動産投資は、多額の資金が必要となるため、専門家のアドバイスを受けながら、無理のない資金計画を立てることが重要です。
• 税金に関する疑問がある場合: 不動産投資には、固定資産税や所得税など、様々な税金が関係します。税理士に相談することで、節税対策や適切な税務処理についてアドバイスを受けることができます。

専門家には、不動産鑑定士、建築士、税理士、不動産コンサルタントなどがいます。それぞれの専門分野に応じて、適切なアドバイスを受けることができます。

7. まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の記事の重要ポイントをまとめます。

• 築25～30年の収益物件が多いのは、建物の寿命、法規制、経済的なメリットが複合的に影響しているため。
• 建物の寿命は構造やメンテナンス状況によって異なり、RC造は長寿命。
• 建築基準法や固定資産税評価額も、築年数と関係がある。
• 築古物件に関する誤解を解き、正確な情報を把握することが重要。
• 専門家への相談は、物件調査、資金計画、税金対策などで役立つ。

不動産投資は、リスクも伴いますが、適切な知識と情報に基づいて行えば、安定的な収入源となる可能性があります。この記事が、皆さんの不動産投資の一助となれば幸いです。