築3年マンション売却！住宅ローン残債ありの手続きと流れを徹底解説

売却の基礎知識：マンション売却とは？

マンション売却とは、所有しているマンションを第三者に譲渡することです。売却には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

• 仲介：不動産会社に仲介を依頼し、購入希望者を探す方法です。多くの場合は、この方法がとられます。
• 買取：不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介よりも売却価格は低くなる傾向がありますが、すぐに現金化できるメリットがあります。

今回のケースでは、住宅ローンの残債があるため、売却にはいくつかの特別な手続きが必要になります。
まず、住宅ローンを完済しなければ、マンションを売却することはできません。
これは、住宅ローンを借り入れた際に、金融機関がマンションに「抵当権（ていとうけん）」を設定しているためです。
抵当権は、ローンを返済できなくなった場合に、金融機関がマンションを差し押さえて債権を回収できるようにする権利です。

今回のケースへの直接的な回答：売却の流れ

住宅ローンが残っているマンションを売却する際の流れは、以下のようになります。

1. 売却価格の査定：まずは、不動産会社にマンションの査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
2. 不動産会社との媒介契約：売却を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約（ばいかいけいやく）を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った契約を選びましょう。
3. 売却活動：不動産会社が購入希望者を探すための活動を行います。具体的には、インターネットへの掲載、チラシの配布、内覧会の実施などです。
4. 購入希望者との交渉：購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し条件などについて交渉を行います。
5. 売買契約の締結：売買条件が合意に至ったら、売買契約を締結します。この際に、手付金（てつけきん）を受け取ることが一般的です。
6. 住宅ローンの完済：売買契約に基づき、決済日（けっさいび）に住宅ローンを完済します。売却代金から残債を支払い、不足する場合は自己資金で補填します。
7. 抵当権の抹消：住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されます。これらの書類を法務局に提出し、抵当権を抹消する手続きを行います。
8. 所有権移転登記：買主へ所有権を移転する登記を行います。
9. 引き渡し：買主にマンションを引き渡します。

関係する法律と制度：抵当権と税金

マンション売却に関連する主な法律や制度は以下の通りです。

• 民法：売買契約や抵当権など、不動産取引に関する基本的なルールを定めています。
• 不動産登記法：不動産の権利関係を公示するための登記に関するルールを定めています。
• 所得税法：マンション売却によって利益が出た場合、譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）が発生します。

抵当権について：
抵当権は、住宅ローンを借りる際に金融機関が設定する権利です。
ローンを返済できなくなった場合に、金融機関はマンションを競売（きょうばい）にかけて、債権を回収することができます。
マンションを売却するには、この抵当権を抹消する必要があります。

譲渡所得税について：
マンション売却によって利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得は、売却価格から取得費（購入価格や仲介手数料など）と譲渡費用（印紙税など）を差し引いて計算されます。
所有期間や売却益によって税率が異なりますので、事前に確認しておくことが重要です。

誤解されがちなポイントの整理：売却価格と残債の関係

マンション売却において、多くの方が誤解しがちなポイントがあります。

• 売却価格と残債の関係：売却価格が住宅ローンの残債を上回れば、問題なく売却できます。しかし、売却価格が残債を下回る場合（アンダーローン）は、自己資金で不足分を補填する必要があります。
• 売却にかかる費用：売却には、仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡所得税など、様々な費用がかかります。これらの費用を考慮して、売却益を計算する必要があります。
• 住宅ローン控除の適用：住宅ローン控除を受けている場合、売却によって控除が受けられなくなる可能性があります。また、売却益が出た場合は、確定申告が必要になります。

特に、売却価格が残債を下回る場合、自己資金の準備が必要になるため、事前にしっかりと資金計画を立てておくことが重要です。

実務的なアドバイスと具体例：資金計画の重要性

マンション売却を成功させるためには、事前の準備が不可欠です。以下に、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

• 資金計画の策定：まずは、ご自身のマンションの査定価格を把握し、住宅ローンの残債、売却にかかる費用を計算します。売却益が出るのか、自己資金が必要になるのかを明確にし、資金計画を立てましょう。
• 複数の不動産会社への相談：複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討しましょう。各社の査定価格や売却戦略、対応などを比較し、信頼できる不動産会社を選びましょう。
• 内覧への対応：購入希望者からの内覧依頼には、積極的に対応しましょう。マンションの魅力を最大限に伝えられるよう、事前の準備も重要です。
• 契約内容の確認：売買契約の内容は、専門的な知識がないと理解しにくい部分もあります。不明な点があれば、必ず不動産会社の担当者や専門家に確認しましょう。

具体例：
マンションの査定価格が3000万円、住宅ローンの残債が2700万円、売却にかかる費用が100万円の場合、売却益は200万円となります。
この場合、売却代金から住宅ローンを完済し、残りの金額が手元に残ります。
一方、査定価格が2500万円の場合、自己資金で200万円を補填する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：不安を解消するために

マンション売却に関する不安や疑問がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産会社：売却の流れや手続き、相場などについて相談できます。
• 住宅ローンを借りている金融機関：住宅ローンの残債や返済方法、抵当権抹消の手続きについて相談できます。
• 税理士：譲渡所得税や確定申告について相談できます。
• 弁護士：売買契約に関するトラブルや法的問題について相談できます。

特に、売却価格が残債を下回る場合（アンダーローン）や、複雑な事情がある場合は、専門家のアドバイスが不可欠です。
専門家は、あなたの状況に合わせて最適なアドバイスをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のマンション売却に関する重要ポイントをまとめます。

• 住宅ローンが残っているマンションを売却するには、住宅ローンの完済が必須です。
• 売却の流れは、査定、媒介契約、売却活動、交渉、売買契約、住宅ローンの完済、抵当権抹消、所有権移転登記、引き渡しです。
• 売却価格と残債の関係、売却にかかる費用、住宅ローン控除の適用など、注意すべき点があります。
• 資金計画をしっかり立て、複数の不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

マンション売却は、人生における大きな出来事の一つです。
事前にしっかりと準備し、専門家のアドバイスを受けながら、スムーズに進めていきましょう。