築30年中古住宅の名義変更とリフォームローン審査通過の可能性｜親名義から息子名義への変更と注意点

テーマの基礎知識：住宅ローン審査と名義変更

住宅ローン審査は、金融機関が融資の返済能力を判断するプロセスです。審査では、借入者の年収、信用情報（クレジットヒストリー）、担保となる不動産の価値などが総合的に評価されます。（信用情報機関：個人信用情報機関が保有する、借入者の信用に関する情報） 年収が低く、担保物件の価値が低い場合、審査に通らない可能性が高くなります。また、借入者の勤め先や会社の業績も重要な判断材料となります。

名義変更は、不動産の所有者を変更することです。親から子への名義変更は、贈与（無償で財産を譲渡すること）とみなされることが多く、贈与税の対象となります。贈与税は、贈与された財産の価額に応じて課税されます。

今回のケースへの直接的な回答：審査通過の可能性は低い

ご夫婦の年収合計は424万円で、住宅ローン残債1370万円とリフォームローン1000万円の合計2370万円の返済は、かなり厳しい状況です。 さらに、ご主人の勤務先の業績悪化も審査に悪影響を与えている可能性が高いです。 名義変更をしたとしても、根本的な返済能力の問題は解決されません。そのため、審査に通る可能性は低いと言わざるを得ません。

関係する法律や制度：贈与税

親から子への不動産の名義変更は、贈与とみなされ、贈与税の対象となります。贈与税の税率は、贈与額や贈与者と受贈者の関係などによって異なります。 具体的には、基礎控除額（一定額までは非課税）を超える部分に対して課税されます。 今回のケースでは、土地と建物の時価から残債を差し引いた金額が贈与額となり、贈与税が発生する可能性が高いです。税理士に相談して、贈与税の額を正確に計算してもらうことが重要です。

誤解されがちなポイント：名義変更＝審査通過ではない

名義変更をすれば審査に通ると誤解している方が多いですが、それは間違いです。 金融機関は、名義に関わらず、借入者の返済能力を厳しく審査します。 名義変更は、審査のハードルを下げるものではなく、むしろ贈与税の問題が発生する可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例：他の方法を検討する

現状では、住宅ローンとリフォームローンを同時に組むのは難しいでしょう。 以下の方法を検討することをお勧めします。

* **リフォーム費用を減額する**: 本当に必要なリフォーム箇所を見直して、費用を抑える。
* **リフォームローンを分割する**: リフォーム費用を数回に分けて支払うことで、一回あたりの負担を軽減する。
* **親からの資金援助を受ける**: 親からリフォーム費用の一部を借り入れ、または贈与してもらう。この場合も贈与税の対策が必要になります。
* **別の金融機関に相談する**: 複数の金融機関に相談することで、より良い条件のローンが見つかる可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士、ファイナンシャルプランナー

名義変更や贈与税、住宅ローンの相談は、専門家である税理士やファイナンシャルプランナーに相談することを強くお勧めします。 専門家は、個々の状況に合わせた最適なプランを提案してくれます。特に、贈与税の計算や節税対策は専門知識が必要なため、自己判断は危険です。

まとめ：返済能力の向上と専門家への相談が重要

今回のケースでは、ご夫婦の年収と担保物件の価値、そしてご主人の勤務先の業績を考慮すると、現在のままでは住宅ローンとリフォームローンの同時融資は難しいでしょう。 名義変更は、問題解決には繋がらず、むしろ贈与税の問題を生む可能性があります。 まずは、返済能力の向上を図り、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談して、最適な解決策を見つけることが重要です。