築35年、違法建築の可能性のある収益ビルの賢い処分方法：相続と老朽化、共有持分問題の解決策

1. 収益ビルの現状と課題：違法建築と老朽化

まず、相続されたビルの現状を整理しましょう。築35年、老朽化が進み、メンテナンスがされていない状態です。さらに、14坪の土地に4階建てを建てているため、建築基準法（建築物の構造、設備、用途などを定めた法律）に違反している可能性（違法建築）があります。これは、売却やリフォーム、建て替えに大きな影響を与えます。

2. 違法建築の可能性と対処法

建築基準法違反（違法建築）の疑いがある場合、まず建築確認済証（建築物を建築する際に、建築基準法に適合しているかを確認するために交付される書類）の有無を確認しましょう。もし確認済証がない、もしくは建築基準法に違反していることが判明すれば、行政指導（建築基準法に違反している建築物に対して、改善を促す行政からの指導）を受ける可能性があります。最悪の場合、是正命令（違法建築物を是正するよう行政から出される命令）が出され、改修や解体を求められるかもしれません。

3. 収益ビルの評価額と売却可能性

固定資産税評価額が600万円であっても、市場価値（実際に売買される価格）は大きく異なる可能性があります。老朽化、違法建築の可能性、空き家状態、共有持分といったマイナス要因を考慮すると、評価額を下回る可能性が高いです。月20万円の家賃収入は魅力的ですが、ビルの状態を考えると、買い手が見つかる保証はありません。

4. 共有持分問題の解決策

共有持分11/12を所有しているものの、残りの1/12の持分を持つ共有者が売却に反対しているため、ビル全体を売却することが困難です。この状況では、以下の選択肢を検討する必要があります。

* **交渉による解決**: 共有者と話し合い、売却に同意してもらうよう交渉します。感情的な対立を避け、冷静に現状と将来の展望を説明することが重要です。
* **買収**: 共有者の持分を買い取ることを検討します。1400万円という提示額は高いかもしれませんが、交渉の余地はあるかもしれません。
* **裁判**: 交渉がうまくいかない場合は、裁判（共有物分割請求）を検討する必要があります。しかし、裁判は費用と時間がかかるため、最終手段として考えるべきです。
* **競売**: 裁判の結果、競売になる可能性もあります。競売では、市場価格よりも低い価格で売却される可能性が高いです。

5. 資金調達とローン

違法建築の可能性があるため、銀行から融資を受けるのは難しいでしょう。リフォームや建て替えに必要な資金を確保するには、他の方法を検討する必要があります。例えば、親族からの借入、売却益の一部活用などが考えられます。

6. 専門家への相談

弁護士、不動産鑑定士、建築士など、複数の専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、ビルの現状を正確に評価し、最適な処分方法をアドバイスしてくれます。特に、違法建築に関する法的アドバイスは不可欠です。

7. まとめ：最適な解決策への道筋

今回のケースは、老朽化、違法建築の可能性、共有持分問題など、複数の課題が複雑に絡み合っています。そのため、現状を正確に把握し、専門家の助言を得ながら、最適な解決策を選択することが重要です。焦らず、一つずつ問題に対処していくことで、最善の結果を得られる可能性が高まります。まずは専門家への相談から始めましょう。