築35年収益ビルと土地の11/12持分を単独売却する方法とリスク｜相続と共有不動産の解決策

回答と解説

テーマの基礎知識：共有不動産と単独売却

不動産を複数人で所有する状態を「共有」といいます。今回のケースでは、質問者様が11/12、相手方が1/12の共有状態です。共有不動産の売却には、原則として全共有者の同意が必要です。しかし、全共有者の同意が得られない場合でも、裁判所を通じて「共有物分割」の手続きを行うことで、単独での売却が可能になる場合があります。

共有物分割とは、共有状態にある不動産を分割したり、売却して代金を分割したりする手続きです。裁判所に申し立てを行い、裁判官が分割方法を決定します。

今回のケースへの直接的な回答：11/12持分の単独売却の可能性

質問者様のケースでは、相手方が単独登記に協力しないため、裁判による共有物分割が現実的な選択肢となります。裁判所は、状況を考慮し、質問者様の11/12持分を単独で売却するよう命じる可能性があります。ただし、相手方の1/12持分は、売却代金から相応の割合で分配されます。

関係する法律や制度：民法

共有不動産の売却や分割に関するルールは、民法（特に第248条以降）に規定されています。この法律に基づき、裁判所は公平な分割方法を決定します。

誤解されがちなポイント：ハンコ代だけで解決できるわけではない

相手方が「ハンコ代（100万円）」で単独登記に協力すると言っているからといって、それが法的根拠を持つわけではありません。共有不動産の売却には、法的な手続きが必要であり、金銭の授受だけで解決できる問題ではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：弁護士への相談と売却価格の算定

まず、弁護士に相談することを強くお勧めします。弁護士は、共有物分割の手続きや売却価格の算定、相手方との交渉など、法的・実務的なアドバイスをくれます。

売却価格については、建物の老朽化、土地の価格、立地条件などを考慮して不動産鑑定士に評価してもらう必要があります。築35年の老朽化したビルは、減価償却（資産の価値が時間とともに減少していくこと）が大きく進んでいるため、公示価格だけでは正確な価格を算出できません。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士、不動産鑑定士

共有不動産の売却は複雑な手続きを伴います。弁護士は法律的な手続きをサポートし、不動産鑑定士は正確な価格を算出します。専門家の力を借りることで、トラブルを回避し、より有利な条件で売却を進めることができます。

まとめ：共有不動産売却は専門家と連携して

築35年の老朽化した収益ビルと土地の売却は、共有状態にあること、建物の老朽化などから、簡単ではありません。裁判による共有物分割という手段がありますが、弁護士や不動産鑑定士などの専門家の協力を得ながら、慎重に進めることが重要です。放置すれば固定資産税滞納による差し押さえなどのリスクもありますので、早めの行動が求められます。