築35年店舗付き物件の居抜き譲渡：家賃増額と退去時の費用について徹底解説

【背景】
* 3年前に築35年の店舗付き住居を借り、美容室をオープンしました。
* 最初は家賃6万円、礼金2ヶ月分と合意していました。
* 内装工事後、大家さんから家賃7万円に増額、敷金50万円の支払いを求められました。
* 事情により、増額・敷金支払いに渋々応じました。
* 来年3月に主人の転勤のため、居抜き物件として売却したいと考えています。

【悩み】
* 居抜き物件として売却する場合、大家さんに礼金やその他の費用を支払う必要があるのか知りたいです。
* 内装費用300万円に対して、80万円で売却しても大丈夫なのか不安です。
* 退去時の費用について、詳しく教えていただきたいです。

退去時、礼金は返還、敷金は精算、原状回復費用が発生する可能性があります。

テーマの基礎知識：居抜き物件と賃貸借契約

「居抜き物件」とは、前のテナントが使用していた設備や什器（じゅうき）（備品のこと）を残したまま貸し出される物件のことです。メリットは、初期費用を抑えられることですが、契約内容をよく確認することが重要です。賃貸借契約は、貸主（大家さん）と借主（質問者さん）の間で交わされる契約で、民法（日本の法律）によって規定されています。契約書に記載された内容が、双方の権利と義務を決定します。

今回のケースへの直接的な回答：退去時の費用

質問者さんのケースでは、退去時に以下の費用が発生する可能性があります。

* **敷金の精算：** 敷金50万円は、原状回復費用（物件を元の状態に戻すための費用）を差し引いた上で返還されます。ただし、契約書に「借主の故意または過失による損耗は借主負担」といった条項がある場合、その範囲で費用を差し引かれます。 300万円かけた内装工事すべてが借主負担とは限りません。

* **原状回復費用：** 契約書に記載されている原状回復義務の範囲内で、現状回復費用が発生する可能性があります。例えば、店舗部分の改装は借主負担の可能性が高いですが、住居部分の改装については、契約内容によって異なります。大家さんと話し合い、費用を明確にする必要があります。

* **礼金の返還：** 通常、礼金は契約終了時に返還されません。契約書に特別な条項がない限り、返還請求はできません。

80万円で売却できるかどうかは、市場価格や物件の状態、含まれる設備などによって異なります。 300万円の内装費用は、売却価格とは直接関係ありません。

関係する法律や制度：民法と賃貸借契約

このケースでは、民法（特に賃貸借に関する規定）が関係します。具体的には、原状回復義務や敷金・礼金の扱いなどが民法で定められています。契約書の内容が最重要であり、契約書にないことは、民法の規定に従って判断されます。

誤解されがちなポイント：内装費用と売却価格

内装費用300万円は、物件の売却価格とは直接関係ありません。居抜き物件の売却価格は、物件の市場価値、設備の状態、立地条件などによって決まります。内装費用は、あくまで質問者さんの投資であり、売却価格に反映されるとは限りません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：大家さんとの交渉

退去前に、大家さんとしっかりと話し合うことが重要です。契約書の内容を確認し、原状回復費用について具体的に話し合い、見積もりを取ることが必要です。写真や動画で現状を記録しておくと、後々のトラブル防止に役立ちます。弁護士や不動産会社などに相談することも検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：トラブル回避のため

大家さんとの交渉が難航したり、契約内容が複雑で理解できない場合は、弁護士や不動産会社などの専門家に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、円滑に退去を進めることができます。

まとめ：契約書と交渉が重要

今回のケースでは、賃貸借契約書の内容が非常に重要です。契約書をよく確認し、不明な点は大家さんに質問する、もしくは専門家に相談することが大切です。また、大家さんとの良好なコミュニケーションを保ち、円満な退去を目指しましょう。退去費用については、契約書の内容と大家さんとの交渉によって大きく変わりますので、早めの対応を心がけてください。