築40年アパート相続！３人の相続人で解体か老後住まいかの問題！土地境界と解体可能性を徹底解説

1. 土地相続と共有持分の基礎知識

土地の相続は、被相続人（亡くなった方）が所有していた土地が、相続人（相続権を持つ人）に引き継がれることです。今回のケースでは、3人の相続人が共有で土地を相続した状態です（共有）。共有とは、複数の所有者が一つの土地を共同で所有する状態を指します。それぞれの相続人の持分は、相続法に基づき、法定相続分（法律で定められた割合）で決定されます。

相続した土地に建物（アパート）が建っている場合、建物も同様に共有となります。 共有状態では、土地や建物の利用について、全員の同意が必要になります。 一方の相続人の意見だけで解体や改築を行うことはできません。

2. 今回のケースへの直接的な回答

アパートの解体については、他の相続人の同意がなければできません。 特に、一人の相続人が老後住まいとして利用したいと考えている場合、その意思を尊重する必要があります。 解体するには、まず、土地の境界を明確に確定する必要があります。 境界が確定すれば、解体によって相手の生活空間が侵害されるか否か判断できます。 もし侵害される場合は、代替の生活空間を確保するか、もしくは合意形成を図る必要があります。

3. 関係する法律や制度

* **民法（共有に関する規定）**: 共有物に関するルールが定められています。共有者の過半数の同意が必要な場合や、共有物の分割に関する規定などがあります。
* **建築基準法**: 建物の解体には、建築基準法に基づく手続きが必要となる場合があります。
* **不動産登記法**: 土地の所有権や境界に関する登記がなされています。境界確定には、登記簿謄本（土地の登記情報）を確認する必要があります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「自分の土地の部分だけ解体したい」という考えは、共有状態では難しいです。共有地は全体として扱われます。 一部だけ解体することは、建物の構造上、不可能な場合や、他の共有者の生活に支障をきたす可能性が高いです。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、土地家屋調査士（土地の境界を専門的に調査する資格者）に依頼して、正確な境界を確定することが重要です。 境界が確定すれば、各相続人の土地持分が明確になり、解体によって相手の生活空間が侵害されるかどうかの判断が容易になります。

次に、全員で話し合い、合意形成を目指しましょう。 解体する場合、売却益の分配方法や、老後住まいを希望する相続人への補償方法などを具体的に検討する必要があります。 話し合いがまとまらない場合は、弁護士や司法書士に相談し、調停や裁判などの法的解決手段を検討することも必要です。

例えば、解体せずにアパートを売却し、売却益を3人で分けるという選択肢もあります。 もしくは、老後住まいを希望する相続人に、他の相続人が金銭を支払うことで、合意を得ることも考えられます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

相続問題、特に共有状態での土地や建物の扱いは複雑です。 話し合いが難航したり、法律的な問題が発生したりする可能性があります。 専門家である弁護士、司法書士、土地家屋調査士などに相談することで、適切な解決策を見つけることができます。 特に、境界確定や法的紛争の回避には、専門家のアドバイスが不可欠です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

アパートの解体には、全ての相続人の同意が必要です。 まずは、土地家屋調査士に依頼して境界を明確に確定し、各相続人の持分を明らかにしましょう。 その後、全員で話し合い、合意形成を目指します。 合意形成が困難な場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。 共有状態での相続問題は、専門家の助けを借りながら、冷静に解決することが重要です。