築40年ワンルームマンション購入検討：売却目的、本当に損しない？

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産投資と築古物件の現状

不動産投資とは、不動産を所有し、そこから得られる収入（家賃収入や売却益）を目的とする投資です。今回のケースのように、ワンルームマンションを購入し、売却益を得ようとするのは、不動産投資の一つの形です。

築古物件とは、築年数が経過した建物のことです。一般的には、築20年以上経過した物件を指すことが多いです。築古物件には、

• 価格が比較的安い
• 固定資産税が安くなる傾向がある
• 修繕費やリフォーム費用がかかる可能性がある
• 入居者の確保が難しい場合がある

といった特徴があります。

今回のケースへの直接的な回答：売却目的の投資の注意点

今回のケースでは、売却益を目的としており、家賃収入は重視していません。この場合、重要なのは、

• 物件の現在の価値
• 将来的な価値の変化（値上がり、値下がり）
• 売却にかかる費用（仲介手数料、税金など）

をきちんと把握することです。
築40年のワンルームマンションの場合、建物の老朽化が進んでいる可能性があり、将来的な価値が下がるリスクも考慮する必要があります。

関係する法律や制度：不動産売買と税金

不動産売買には、様々な法律や制度が関係します。主なものとしては、

• 宅地建物取引業法：不動産業者の業務に関するルールを定めています。
• 都市計画法：建物の用途や規模などを規制しています。
• 建築基準法：建物の構造や安全性を定めています。
• 不動産登記法：不動産の所有権などを登記するルールを定めています。

また、売却益には税金がかかります。売却益から取得費や譲渡費用を差し引いたものが課税対象となり、所得税と住民税が課せられます。
売却時期によって税率が異なる場合もあるため、事前に確認が必要です。

誤解されがちなポイントの整理：利回りの罠

今回のケースで提示されている表面利回り17.3％、実質利回り15.5％という数字は、一見すると非常に魅力的に見えます。しかし、これらの数字だけを見て判断するのは危険です。

• 表面利回り：年間家賃収入を物件価格で割ったもので、管理費や修繕費などの費用が含まれていません。
• 実質利回り：年間家賃収入から、管理費、修繕費、固定資産税などの費用を差し引いたものを物件価格で割ったものです。

これらの利回りは、あくまで目安であり、物件の実際の収益性を示すものではありません。
築古物件の場合、修繕費やリフォーム費用がかさむ可能性があり、実質利回りが大きく下がることもあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売却シミュレーションの重要性

売却を目的とする場合、購入前に売却シミュレーションを行うことが重要です。
売却シミュレーションとは、

• 将来の売却価格を予測すること
• 売却にかかる費用を計算すること
• 売却益を試算すること

などを行うことです。

具体的には、

• 近隣の類似物件の売却事例を調べる
• 不動産鑑定士に物件の価値を評価してもらう
• 不動産業者に売却価格の見積もりを依頼する

などを行います。

例えば、400万円で購入した物件を、2年後に450万円で売却できたとします。
売却にかかる費用（仲介手数料、税金など）が50万円だった場合、売却益は0円となります。
これはあくまで一例ですが、売却シミュレーションを行うことで、

• 投資の成否を事前に予測できる
• リスクを把握できる
• 適切な売却戦略を立てることができる

といったメリットがあります。

専門家に相談すべき場合とその理由：多角的な視点の重要性

今回のケースでは、以下の専門家に相談することをお勧めします。

• 不動産鑑定士：物件の適正な価値を評価してもらえます。
• 税理士：売却にかかる税金について相談できます。
• 弁護士：契約内容や法的な問題について相談できます。
• ファイナンシャルプランナー：全体の資産状況を踏まえた上で、適切なアドバイスをもらえます。

複数の専門家に相談することで、多角的な視点から物件を評価し、

• 客観的な判断ができる
• リスクを軽減できる
• 最適な選択ができる

といったメリットがあります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、築40年のワンルームマンションの購入を検討していますが、売却益を目的とする不動産投資には、

• 物件の価値評価
• 売却シミュレーション
• 専門家への相談

が不可欠です。

特に、

• 表面利回りや実質利回りだけでなく、物件の将来性やリスクを考慮すること
• 売却にかかる費用や税金についても事前に把握しておくこと

が重要です。

最終的な判断は、これらの情報を総合的に判断し、ご自身の状況に合わせて慎重に行うようにしましょう。