築45年・利回り12%の収益物件は買い？売却理由と価値を徹底解説！

資産価値と収益物件の基礎知識

収益物件とは、賃料収入を得ることを目的とした不動産のことを指します。今回のケースでは、アパートやマンションではなく、一戸建ての賃貸物件が該当しますね。

・利回りとは？

利回りとは、投資額に対してどのくらいの割合で利益が得られるかを示す指標です。今回の物件の場合、年間収入60万円を物件価格500万円で割ると、表面利回り（グロス利回り）は12%となります。これは、単純計算上は高い利回りと言えます。

・表面利回りだけでは判断できない

しかし、表面利回りだけで物件の価値を判断するのは危険です。なぜなら、実際には固定資産税や修繕費、管理費などの費用がかかるからです。これらの費用を差し引いたものが、手元に残る利益（ネット利回り）となります。

・築年数の影響

築年数が古い物件は、建物の老朽化が進んでいる可能性があります。修繕費やリフォーム費用がかさむことも考慮に入れる必要があります。また、建物の価値（減価償却費）も考慮する必要があります。

今回の物件の価値を多角的に評価

今回の物件は、築45年と築年数が古い点が大きなポイントです。表面利回りは高いですが、以下の点を考慮して価値を評価する必要があります。

・立地条件

バス停から徒歩5分という立地は、一見悪くないように思えます。しかし、郊外であること、最寄りの駅からの距離によっては、入居者の確保が難しくなる可能性があります。周辺の賃貸相場や空室率などを調べて、需要があるかどうかを確認しましょう。

・建物の状態

築年数が古いので、建物の状態を入念にチェックする必要があります。雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などがないか、専門家に調査を依頼することも検討しましょう。大規模修繕が必要な場合、多額の費用がかかる可能性があります。

・修繕費とランニングコスト

老朽化した物件は、修繕費やメンテナンス費用がかさむ傾向にあります。将来的に必要となる修繕費用を予測し、現在の賃料収入で賄えるのか、資金計画を立てる必要があります。固定資産税や都市計画税などの税金も考慮しましょう。

・売却理由の考察

なぜこの物件が売られているのか、その理由を推測することも重要です。老朽化による修繕費の高騰、空室リスクの増加、売主の資金需要など、様々な理由が考えられます。売主から直接話を聞くことができれば、より正確な情報を得られるかもしれません。

不動産投資に関連する法律と制度

不動産投資には、様々な法律や制度が関係します。ここでは、今回のケースで特に注意すべき点を解説します。

・建築基準法

建物の安全性や構造に関する基準を定めています。築年数が古い物件の場合、現行の建築基準法に適合していない可能性があります。耐震性など、専門家による調査が必要となる場合があります。

・借地借家法

賃貸借契約に関するルールを定めています。賃貸中の物件を購入する場合、既存の賃貸借契約を引き継ぐことになります。契約内容をよく確認し、トラブルがないように注意しましょう。

・固定資産税と都市計画税

不動産を所有していると、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。これらの税金は、物件の価値や所在地によって異なります。事前に税額を確認し、資金計画に組み込む必要があります。

・インスペクション（建物診断）の活用

インスペクションとは、建物の専門家が建物の状態を調査することです。建物の構造や設備、雨漏りやシロアリ被害などをチェックし、修繕の必要性や費用を把握することができます。購入前にインスペクションを実施することで、リスクを軽減できます。

見落としがちなポイントと注意点

不動産投資には、見落としがちなポイントがいくつかあります。ここでは、今回のケースで特に注意すべき点を紹介します。

・周辺相場との比較

物件の価格が適正かどうかを判断するためには、周辺の類似物件の賃料相場や売買価格を比較検討する必要があります。同じような条件の物件がどのくらいの価格で取引されているのか、賃料収入はどのくらいなのかを調べてみましょう。

・空室リスク

賃貸経営において、空室リスクは避けて通れません。入居者がいない期間は、賃料収入が得られず、固定資産税や修繕費などの費用だけがかかります。周辺の空室率や、入居者募集の戦略などを考慮し、空室リスクをどの程度許容できるか検討しましょう。

・金利変動リスク

融資を受けて不動産投資を行う場合、金利変動リスクに注意する必要があります。金利が上昇すると、ローンの返済額が増加し、手元に残る利益が減る可能性があります。金利上昇のリスクを考慮した上で、資金計画を立てましょう。

・税金対策

不動産投資には、様々な税金がかかります。所得税や住民税、固定資産税など、税金対策を事前に検討しておくことで、手元に残る利益を増やすことができます。税理士などの専門家に相談し、適切な節税対策を行いましょう。

実務的なアドバイスと具体例

実際に物件を購入する前に、以下の点を確認しましょう。

・現地調査の実施

実際に物件を訪れ、周辺環境や建物の状態を確認しましょう。周辺の交通アクセス、買い物施設、学校などの利便性を確認し、入居者のニーズに合うかどうかを判断します。建物の外観や内装、設備の状況も確認しましょう。

・重要事項説明書の確認

不動産売買契約の前に、重要事項説明書の内容を必ず確認しましょう。物件の権利関係や法令上の制限、インフラ設備などの情報が記載されています。不明な点があれば、不動産会社に質問し、納得した上で契約を進めましょう。

・資金計画の策定

自己資金と融資額を決定し、月々の返済額や利息、その他の費用を考慮した資金計画を立てましょう。キャッシュフロー（収入と支出の差額）がプラスになるように、家賃収入や経費を見積もり、シミュレーションを行いましょう。

・専門家への相談

不動産投資には、様々な専門知識が必要です。不動産会社、税理士、弁護士などの専門家に相談し、アドバイスを受けることで、リスクを軽減し、成功の可能性を高めることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

・建物の状態が不安な場合

築年数が古く、建物の状態に不安がある場合は、建築士などの専門家にインスペクションを依頼し、建物の劣化状況や修繕の必要性について診断してもらいましょう。

・税金に関する疑問がある場合

不動産投資には、様々な税金がかかります。節税対策や確定申告について疑問がある場合は、税理士に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

・契約内容が理解できない場合

不動産売買契約書や重要事項説明書の内容が理解できない場合は、弁護士などの専門家に相談し、契約内容について確認しましょう。契約上のリスクを事前に把握し、トラブルを回避することができます。

・資金計画に不安がある場合

自己資金やローンの借入額、月々の返済額など、資金計画に不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の物件は、高い表面利回りが魅力ですが、築年数が古いこと、郊外の立地であることなど、注意すべき点も多くあります。購入を検討する際は、以下の点を重点的に確認しましょう。

• 建物の状態：専門家によるインスペクションを実施し、修繕費用を把握する。
• 周辺相場：周辺の賃料相場や売買価格を比較検討し、価格の妥当性を判断する。
• 空室リスク：周辺の空室率や入居者募集の戦略を考慮し、空室リスクを評価する。
• 資金計画：キャッシュフローがプラスになるように、家賃収入と経費を見積もる。
• 専門家への相談：必要に応じて、建築士、税理士、弁護士などの専門家に相談する。

これらの点を総合的に判断し、ご自身の投資目的に合致するかどうかを慎重に検討しましょう。