築48年中古マンション購入：賃貸併用によるローン返済のメリット・デメリット徹底解説

中古マンションの購入を検討しています。現在正規雇用で勤めていますが、年収は低く貯蓄もあまりありません。購入目的としては将来的に自分が住む予定ですが、最初の5年から10年ほどを賃貸として収入を得て、住宅ローンにあてられたらと考えています。母と共同名義の持家を建て住んでいるため、そのままそこで生活していく人生計画でしたが、去年兄が帰ってきて仲がこじれました。今は母がいる為、まだなんとか我慢できますが、母も高齢のためいつ何があるかわからず、同じ家で兄と生活することを考えると家の権利や資産に固執するより、中古マンションをローンで払って少ないながらも資産にできればなとぼんやり考えていました。中古物件を見ながら、立地、安めの価格（900万ほど管理費等1.5万）、間取りが理想的で築年数が48年とあるものの、リフォームで内装がきれいな物件を見つけました。まだ、先のことと準備を始めたばかりで仮に購入しても仕事があるため住むことはできず、諦めようとおもっていたのですが、賃貸として購入し、収入をローンにあてられれば物件をキープしつつ、ローンを返済できるのではと考え始めています。仮に借りる人がいなくても、ローン自体は返していける金額になりそうなのですが、知識が乏しく不安です。こういった場合、考えられるメリットデメリットを教えてください。

築古マンション賃貸併用によるローン返済は、リスクとメリットの両面を理解した上で慎重に判断すべきです。

１．中古マンション賃貸併用：基礎知識

中古マンションを購入し、賃貸として貸し出すことを「賃貸併用」と言います。自分の住居と賃貸部分を一体で所有・管理する形態です。今回のケースでは、将来の居住を目的としつつ、初期段階で賃貸収入を得て住宅ローンの返済に充てることを検討されています。

２．今回のケースへの直接的な回答

築48年のマンションを900万円で購入し、賃貸収入でローン返済を目指す計画は、実現可能性とリスクの両方を考慮する必要があります。メリットは、将来の居住スペースを確保しつつ、賃貸収入によるローン返済の助けとなる点です。デメリットは、築年数の古さによる修繕費用の高騰や空室リスク、そして低年収でのローン返済の困難さなどです。

３．関係する法律や制度

住宅ローンの借り入れには、金融機関の審査が必要です。年収や信用情報（クレジットヒストリー）、物件の価値などが審査対象となります。また、賃貸経営には、不動産に関する法律（例えば、宅地建物取引業法、賃貸借契約に関する民法の規定など）の知識が不可欠です。税金についても、不動産取得税、固定資産税、所得税など、様々な税金が発生しますので、税理士への相談も必要となるでしょう。

４．誤解されがちなポイントの整理

「賃貸収入でローンが必ず返済できる」という誤解は避けなければなりません。空室期間が発生したり、想定外の修繕費用が発生したりする可能性があります。また、管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸費用も賃貸収入から差し引く必要があります。これらの費用を考慮した上で、本当にローン返済が可能かどうかをシミュレーションすることが重要です。

５．実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、複数の金融機関に住宅ローンの相談をして、返済計画をシミュレーションしましょう。年収が低い場合は、自己資金の増額や保証人の確保が必要になる可能性があります。次に、不動産会社に相談し、類似物件の賃料相場を調査しましょう。空室リスクを考慮し、現実的な賃貸収入を見積もることが重要です。さらに、築48年のマンションなので、将来的な修繕費用を考慮した上で、修繕積立金や修繕費用の予算を立て、余裕を持った返済計画を立てるべきです。専門家（不動産会社、税理士、ファイナンシャルプランナー）に相談し、総合的なアドバイスを受けることも有効です。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

ローン審査が不安な場合、税金に関する知識が不足している場合、賃貸経営に関する知識が不足している場合、物件の修繕や管理に不安がある場合などは、専門家への相談が不可欠です。専門家は、あなたの状況を客観的に判断し、適切なアドバイスをしてくれます。特に、築年数の古い物件の場合は、想定外の修繕費用が発生する可能性が高いため、専門家の意見を聞くことが重要です。

７．まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

築48年のマンションを賃貸併用でローン返済を目指す計画は、魅力的な一方で、リスクも伴います。年収が低い状況では、空室リスクや修繕費用、税金などを考慮した上で、現実的な返済計画を立てる必要があります。金融機関、不動産会社、税理士など、複数の専門家に相談し、総合的な判断をすることを強くお勧めします。安易な判断は避け、慎重に検討することが重要です。