築50年の実家を個人で賃貸！契約時の注意点とトラブル回避策を解説

回答と解説

テーマの基礎知識：賃貸借契約とは？

賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）とは、簡単に言うと、家や土地などの「物」を借りる人が、その「物」の所有者（大家さん）に対して、使用料（家賃）を支払う約束のことです。

今回のケースでは、築50年の家を貸すという話なので、この賃貸借契約が重要になってきます。契約書は、貸主（大家さん）と借主（借りる人）の間の約束事を書面にしたもので、後々のトラブルを防ぐための大切なツールです。契約書には、家賃、契約期間、修繕の責任など、様々な取り決めが記載されます。

個人間で賃貸契約を結ぶ場合、専門的な知識がないと、契約内容が曖昧になりがちです。そのため、契約書の内容をしっかりと確認し、お互いに納得した上で契約を結ぶことが重要です。

今回のケースへの直接的な回答：契約時の注意点

今回のケースでは、築50年の「ボロ家」を「現状渡し」で貸すという点がポイントです。この場合、特に以下の点に注意が必要です。

• 契約書の作成：必ず契約書を作成し、口約束だけで済ませないようにしましょう。
• 現状の明確化：家の状態を詳細に記録し、契約書に明記しましょう。（写真や動画での記録も有効です。）
• 修繕に関する取り決め：修繕の範囲を明確にし、誰がどの部分を修繕するのかを具体的に記載しましょう。
• 特約事項の活用：通常の契約書に加えて、特別な取り決め（特約事項）を盛り込むことで、個別の事情に対応できます。
• 専門家への相談：契約書作成前に、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することも検討しましょう。

関係する法律や制度：借地借家法

賃貸借契約に関する法律として、主に「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」が関係します。

この法律は、借主の権利を保護する傾向にあり、大家さんにとって不利になる場合もあります。例えば、契約期間中に家賃を一方的に値上げすることは、原則としてできません。また、正当な理由がない限り、大家さんは借主に退去を求めることはできません。

今回のケースでは、老朽化した家を貸すため、修繕に関する問題が発生する可能性があります。借地借家法は、修繕義務についても規定しており、大家さんには、建物を「使用収益（しゅうえき）」させる義務があります。つまり、借主が快適に住めるように、必要な修繕を行う義務があるのです。

誤解されがちなポイントの整理：現状渡しと修繕義務

「現状渡し」という言葉は、借主が家の状態を全て引き継ぎ、修繕も行うという意味で使われることが多いですが、法律上、完全に免責されるわけではありません。例えば、雨漏りや構造上の欠陥など、借主が自分で修繕できないような問題が発生した場合、大家さんが修繕義務を負う可能性があります。

また、修繕義務の範囲についても、誤解が生じやすい点です。例えば、電球の交換や壁の小さな傷など、軽微な修繕は借主が負担することが一般的ですが、大規模な修繕や建物の構造に関わる修繕は、大家さんが負担することが多いです。

契約書で修繕に関する取り決めを明確にしておかないと、後々トラブルになる可能性があります。具体的に、どの部分を借主が修繕し、どの部分を大家さんが修繕するのかを、細かく記載することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：契約書作成のポイント

契約書を作成する際には、以下の点に注意しましょう。

• 物件の特定：住所、間取り、設備などを正確に記載します。
• 契約期間：契約開始日と終了日を明記します。自動更新の有無も記載します。
• 家賃：家賃額、支払い方法、支払期日を記載します。
• 修繕に関する事項：修繕の範囲、費用負担について詳細に記載します。特に、現状渡しの場合、修繕に関する特約を設けることが重要です。例：「借主は、本物件の現状有姿（げんじょうありさま）を承知の上、引き渡しを受けるものとし、本物件の修繕義務は借主が負うものとする。」という条項を盛り込むと良いでしょう。
• 原状回復義務：退去時の原状回復義務について記載します。通常の使用による損耗（自然な劣化）は、借主の負担になりません。
• 禁止事項：ペットの飼育、改造、転貸（また貸し）など、禁止事項を記載します。
• 解約に関する事項：解約の申し出期間、違約金などを記載します。
• 特約事項：上記以外に、個別の事情に合わせて、特約事項を設けます。例えば、「本物件は築年数が経過しているため、設備の故障については、借主が自己責任で対応するものとする。」といった条項も考えられます。

契約書は、専門用語が多く、複雑に感じるかもしれませんが、インターネット上には、賃貸借契約書の雛形（ひな形）が多数公開されています。それらを参考に、ご自身のケースに合った契約書を作成することができます。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や不動産鑑定士の活用

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 契約内容が複雑な場合：修繕に関する取り決めや、特約事項の内容が難しいと感じる場合は、弁護士に相談しましょう。
• 将来的なトラブルを避けたい場合：契約前に、弁護士に契約書の内容をチェックしてもらうことで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
• 物件の価値を正確に把握したい場合：不動産鑑定士に相談し、物件の適正な価値を評価してもらうことで、家賃設定の参考になります。
• 相続に関する問題がある場合：将来的に相続が発生する可能性がある場合は、弁護士や税理士に相談し、相続対策も検討しましょう。

専門家への相談は、費用がかかりますが、長期的に見れば、トラブルを回避し、安心した賃貸経営を行うための投資となります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、以下の点が重要です。

• 契約書は必ず作成する：口約束ではなく、書面で契約内容を明確にしましょう。
• 現状を詳細に記録する：写真や動画で家の状態を記録し、契約書に明記しましょう。
• 修繕に関する取り決めを明確にする：修繕の範囲と費用負担を具体的に記載しましょう。
• 特約事項を活用する：個別の事情に合わせて、特約事項を盛り込みましょう。
• 専門家への相談も検討する：不安な点があれば、弁護士や不動産鑑定士に相談しましょう。

築50年の家を貸すことは、様々なリスクを伴いますが、適切な準備と対策を講じることで、トラブルを最小限に抑え、有効活用することができます。借主との良好な関係を築き、気持ちの良い賃貸経営を目指しましょう。