築50年の老朽住宅の相続税申告：時価と評価額、どちらで申告？売却後の税額はどうなる？

相続税申告における不動産の評価

相続税の申告において、不動産の評価は相続開始時（被相続人が亡くなった時点）の価額で行われます。この価額は、原則として時価（市場で実際に取引される価格）に基づいて決定されます。しかし、時価を正確に判断するのが難しい場合もあります。

今回のケースでは、税務署の評価額が800万円とされていますが、これは路線価（国税庁が定める土地の価格）や建物の減価償却（建物の価値が経年劣化によって減少していくこと）などを考慮した評価額です。一方、不動産屋の見解では、築50年の老朽住宅で立地条件も悪いことから、時価は200万円とされています。

今回のケースへの回答：売却額が申告額となる理由

相続税の申告は、相続開始時点での財産の価額を基に行われます。しかし、相続開始後に財産を売却した場合、その売却額が申告額となる場合があります。これは、相続税法の規定に基づいています。

具体的には、相続開始後10ヶ月以内に売却された財産については、その売却額を相続税の申告額として扱うことができます。これは、相続開始時点での時価を正確に把握するのが困難な場合や、時価と売却額に大きな差がある場合に、納税者の負担を軽減するための措置です。

今回のケースでは、相続開始後10ヶ月以内に200万円で売却できたと仮定すると、相続税の申告額は200万円となります。税務署の評価額である800万円は、このケースでは関係ありません。

相続税に関する法律と制度

相続税の計算や申告に関するルールは、相続税法に規定されています。この法律では、相続財産の評価方法や申告期限、税率などが詳細に定められています。特に、不動産の評価に関しては、路線価や固定資産税評価額などを参考にしながら、時価を推定する必要があります。

また、小規模宅地等の特例（相続した土地・建物を一定の条件下で評価額を減額できる制度）が適用できるケースもありますが、今回のケースでは対象外とのことです。

相続税申告における誤解されがちなポイント

相続税の申告において、よくある誤解の一つに「税務署の評価額が絶対的なもの」という考え方があります。しかし、税務署の評価額はあくまで一つの目安であり、実際の時価とは異なる場合があります。特に、築年数が古く、立地条件が悪い不動産などでは、税務署の評価額と市場価格に大きな差が生じる可能性があります。

また、売却を前提としていない場合でも、相続税の申告においては、可能な限り時価に近い価格で評価することが重要です。これは、過少申告（実際よりも低い価格で申告すること）による税務調査のリスクを避けるためです。

実務的なアドバイスと具体例

相続税の申告は、専門的な知識が必要となる複雑な手続きです。そのため、税理士などの専門家への相談が強く推奨されます。

具体的には、不動産の適正な時価の算出、相続税の計算、申告書類の作成など、税理士に依頼することで、正確な申告を行い、税務上のリスクを軽減することができます。

仮に、今回のケースで売却額が200万円であった場合、相続税の計算は、その200万円を基に行われます。ただし、売却にかかった費用（仲介手数料など）は、売却額から差し引くことができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

相続税の申告は、複雑な手続きであり、誤った申告をしてしまうと、修正申告や延滞税などのペナルティを受ける可能性があります。そのため、特に以下の様な場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

* 不動産の評価額に疑問がある場合
* 相続財産に複雑な要素（共有財産など）が含まれる場合
* 相続税の申告手続きに不慣れな場合
* 相続税の節税対策を検討したい場合

まとめ：時価を正確に把握し、専門家への相談を

相続税の申告において、不動産の評価は相続開始時点の時価で行われますが、売却額が申告額となるケースもあります。今回のケースのように、相続開始後10ヶ月以内に売却された場合は、売却額が申告額となります。しかし、時価の正確な把握は難しく、専門家のアドバイスが不可欠です。相続税申告は、税理士などの専門家に相談し、正確な申告を行うことが重要です。